La cohabitation sans bail specifique est possible mais risquee
Cohabiter sans bail de colocation est juridiquement possible mais fortement deconseille. Les occupants non signataires du bail n’ont aucun droit sur le logement et aucune protection legale. Le bailleur peut considerer la presence d’occupants non declares comme une violation du bail.
En Belgique, il n’existe pas d’obligation legale absolue de signer un bail de colocation pour vivre a plusieurs dans un logement. Cependant, les consequences juridiques d’une cohabitation non formalisee sont considerables.
Si un seul locataire signe le bail et heberge d’autres personnes, plusieurs situations problematiques peuvent survenir : le bailleur peut exiger le depart des occupants non declares, les occupants n’ont aucun recours en cas d’expulsion par le locataire principal, et la responsabilite des degats locatifs repose entierement sur le signataire du bail.
Les legislations regionales recentes tendent a encadrer la colocation et a rendre obligatoire un cadre formel, notamment a travers le pacte de colocation.
En savoir plus : FAQ Bail et contrat.
Les differentes situations de cohabitation
| Situation | Statut juridique | Protection |
|---|---|---|
| Tous signataires du bail | Colocataires (parties au contrat) | Pleine protection legale |
| Un seul signataire + occupants declares | Locataire + occupants toleres | Protection limitee pour les occupants |
| Un seul signataire + occupants non declares | Possible violation du bail | Aucune protection pour les occupants |
| Pas de bail ecrit | Bail verbal | Preuve difficile pour tous |
Pour beneficier d’une protection optimale, tous les occupants devraient etre mentionnes dans le bail, soit comme colocataires (avec bail unique ou baux separes), soit comme occupants autorises.
Le bail peut prevoir les conditions d’occupation supplementaire : nombre maximum d’occupants, obligation de declarer tout nouvel occupant, conditions de repartition des charges.
Si vous cohabitez deja sans bail de colocation, il n’est jamais trop tard pour regulariser la situation. Demandez au bailleur de signer un avenant incluant tous les occupants, ou etablissez a minima un pacte de colocation entre cohabitants pour organiser vos droits et obligations respectifs.
Voir aussi : voir la réponse.
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En savoir plus : BailBelgique.
Risques juridiques de la cohabitation informelle
La cohabitation sans bail de colocation expose toutes les parties a des risques significatifs :
Pour les occupants non signataires :
- Aucun droit au maintien dans les lieux en cas de conflit avec le locataire principal
- Pas de droit a l’enregistrement du bail ni aux protections qui en decoulent
- Pas de droit a la garantie locative en cas de depart
- Impossibilite de demander des reparations au bailleur
Pour le locataire signataire :
- Responsabilite exclusive pour le paiement du loyer
- Responsabilite pour tous les degats causes par les occupants
- Risque de resiliation du bail si l’hebergement non declare viole les conditions du contrat
- Difficulte a recuperer les parts de loyer payees par les occupants en cas de depart
Pour le bailleur :
- Difficulte a connaitre les vrais occupants du bien
- Risque de degradation liee a une suroccupation
- Problemes d’assurance si le nombre d’occupants n’est pas conforme aux declarations
Specificites regionales
Region de Bruxelles-Capitale
L’ordonnance du 27 juillet 2017 a introduit un cadre legal specifique pour la colocation a Bruxelles. Le bail de colocation est reconnu comme un type de bail distinct. Un pacte de colocation est fortement recommande. Les normes de surface minimale par occupant doivent etre respectees, independamment de l’existence d’un bail de colocation.
Region wallonne
Le decret du 15 mars 2018 encadre la colocation en Wallonie. Le pacte de colocation est obligatoire et doit etre joint au bail. La cohabitation sans bail de colocation formel est donc particulierement problematique en Region wallonne, ou les obligations formelles sont les plus strictes.
Region flamande
Le Vlaams Woninghuurdecreet du 9 novembre 2018 reconnait la colocation et impose un pacte de colocation obligatoire. En Flandre, la cohabitation sans cadre formel peut entrainer des sanctions administratives si les normes de qualite du logement ne sont pas respectees (nombre d’occupants, superficie minimale).
Legislations regionales respectives sur la colocation. Code civil, articles 1714 et suivants (droit commun des baux). Les trois regions imposent ou recommandent un cadre formel pour la colocation.