Un bail en cours peut etre modifie d’un commun accord
Oui, un bail en cours peut etre modifie par un avenant ecrit signe par le bailleur et le locataire. Les modifications sont libres tant qu’elles respectent les dispositions d’ordre public. Certaines modifications sont encadrees : la revision du loyer suit des regles strictes, le changement de locataire necessite l’accord du bailleur, et la duree ne peut etre reduite sous les minimums legaux.
La modification d’un bail en cours est frequente et parfaitement legale. Elle se distingue de la modification apres signature (avant l’entree en vigueur) car le bail est deja en execution. Les droits et obligations des parties sont deja actifs, ce qui limite certaines modifications.
Le principe reste la liberte contractuelle : les parties peuvent convenir de modifier n’importe quelle clause du bail, a condition de respecter les dispositions d’ordre public prevues par la loi sur les baux de residence principale et les legislations regionales.
La modification doit etre formalisee par un avenant ecrit et signe par toutes les parties. Un accord verbal ou un simple echange de messages ne suffit pas pour modifier valablement un bail en cours.
En savoir plus : contrat de location.
Types de modifications possibles en cours de bail
Modifications libres (accord des deux parties) :
- Ajout ou suppression d’une clause (animaux, tabac, sous-location)
- Modification du mode de paiement du loyer
- Changement de repartition des charges
- Ajout d’un colocataire (avec avenant et nouvelle signature)
- Autorisation de travaux d’amenagement par le locataire
Modifications encadrees par la loi :
| Modification | Conditions legales |
|---|---|
| Revision du loyer a la hausse | Accord du locataire ou juge de paix (circonstances nouvelles) |
| Revision du loyer a la baisse | Idem (le locataire peut aussi demander) |
| Changement de locataire | Accord ecrit du bailleur (pas de cession sans accord) |
| Prolongation de la duree | Possible, attention a la conversion en bail de 9 ans |
| Reduction de la duree | Impossible en dessous du minimum legal |
| Modification de la destination | Accord du bailleur et respect du PEB |
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Voir aussi : Peut-on réduire la durée du préavis d’un commun ac….
Voir aussi : Peut-on rédiger un bail soi-même sans notaire.
Voir aussi : Peut-on modifier un état des lieux après signature.
En savoir plus : notre page dédiée au contrat de bail.
Peut-on modifier un bail unilateralement ?
En principe, aucune partie ne peut modifier unilateralement le bail. Cependant, certaines situations permettent une modification sans l’accord de l’autre partie :
Par le bailleur :
- Indexation du loyer : c’est un ajustement legal, pas une modification du bail. Le bailleur doit en faire la demande ecrite.
- Revision du loyer par le juge : si le bailleur prouve des circonstances nouvelles (travaux d’amelioration importants), il peut saisir le juge de paix pour obtenir une revision.
Par le locataire :
- Demande de reduction du loyer : en cas de diminution de la valeur locative, le locataire peut saisir le juge de paix.
- Resiliation anticipee : le locataire peut mettre fin au bail moyennant preavis et indemnite, ce qui constitue une modification de la duree.
Par la loi :
- Conversion automatique : un bail de courte duree depasse de 3 ans est automatiquement converti en bail de 9 ans.
- Transfert en cas de vente : le bail est transfere au nouvel acquereur sans modification des conditions.
Le bailleur ne peut jamais augmenter le loyer unilateralement au-dela de l’indexation legale. Une lettre du bailleur annoncant une augmentation de loyer sans l’accord du locataire est sans effet juridique. Le locataire peut ignorer cette demande et continuer a payer le loyer initial (indexe).
Vous pouvez commencer mon bail.
Specificites regionales
Region de Bruxelles-Capitale
L’ordonnance du 27 juillet 2017 prevoit des regles specifiques pour la revision du loyer entre deux baux. A Bruxelles, la grille indicative des loyers peut servir de reference pour evaluer la pertinence d’une revision. La modification de la composition du menage (ajout d’un occupant) ne necessite pas d’avenant mais doit etre signalee.
Region wallonne
Le decret du 15 mars 2018 encadre la revision du loyer en cours de bail. En Wallonie, la revision ne peut intervenir qu’a la fin de chaque triennat pour les baux de 9 ans. L’avenant doit etre enregistre via MyRent dans les 2 mois.
Region flamande
Le Vlaams Woninghuurdecreet du 9 novembre 2018 prevoit que la revision du loyer peut etre demandee entre le 9e et le 6e mois avant la fin de chaque triennat. En Flandre, le bail peut etre modifie pour ajouter des clauses energetiques (obligation de renovation, par exemple) dans le cadre des politiques regionales.
Code civil, art. 1134 (modification d’un commun accord) et loi du 20 fevrier 1991, art. 7 (revision du loyer) — Texte sur Justel.