Ja, het huurcontract kan zonder notaris worden opgesteld
In Belgie kan het huurcontract voor hoofdverblijfplaats door de partijen zelf worden opgesteld zonder tussenkomst van een notaris. De onderhandse akte (ondertekend tussen particulieren) is de meest voorkomende vorm. Alleen huurcontracten van meer dan 9 jaar, erfpachtcontracten en pachtcontracten vereisen een notariele akte.
De contractvrijheid laat de partijen toe om zelf hun huurcontract op te stellen. Dit is trouwens de meerderheidsgebruik in Belgie: de overgrote meerderheid van de huurcontracten voor hoofdverblijfplaats zijn onderhandse akten, zonder tussenkomst van notaris of advocaat.
Een onderhandse akte heeft dezelfde juridische waarde als een notariele akte voor contracten van 9 jaar of minder. Het moet worden opgesteld in evenveel exemplaren als er partijen zijn (minimum 2), plus een exemplaar voor de registratie.
De tussenkomst van een notaris is echter aanbevolen in bepaalde complexe situaties: gemengd huurcontract (woning + handel), handelshuurcontract, cohousing met solidariteitsclausule, of wanneer het pand het voorwerp is van een hypotheek.
De verplichte vermeldingen van het huurcontract
Een huurcontract dat zonder notaris wordt opgesteld, moet verplicht de volgende elementen bevatten:
| Vermelding | Verplicht | Opmerking |
|---|---|---|
| Volledige identiteit van de partijen | Ja | Naam, voornaam, woonplaats, geboortedatum |
| Beschrijving van het pand | Ja | Adres, oppervlakte, aantal kamers |
| Huurbedrag | Ja | In cijfers en letters |
| Bedrag van de kosten | Ja | Forfait of provisie |
| Duur van het huurcontract | Ja | Korte duur of 9 jaar |
| Datum van inwerkingtreding | Ja | Dag van sleuteloverdracht |
| Plaatsbeschrijving | Ja | Bijgevoegd of binnen de maand op te stellen |
| EPC-certificaat | Ja | Nummer en energieklasse |
| Gezinssamenstelling | Gewest | Brussel en Wallonie |
Aanbevolen clausules (niet verplicht maar nuttig):
- Clausule voor indexering van de huur
- Clausule betreffende huisdieren
- Solidariteitsclausule bij cohousing
- Bezichtigingsclausule bij verkoop of herverhuring
In plaats van uw huurcontract helemaal zelf te schrijven, gebruik BailBelgique om een volledig en conform contract te genereren volgens de wetgeving van uw gewest. Alle verplichte vermeldingen worden automatisch opgenomen.
Risico’s van een slecht opgesteld huurcontract
Een huurcontract zelf opstellen is wettelijk, maar houdt risico’s in als het document onvolledig of slecht geformuleerd is:
- Ontbrekende vermeldingen: een huurcontract zonder vermelding van de duur wordt geacht voor 9 jaar te zijn gesloten voor hoofdverblijfplaats
- Onrechtmatige clausules: bepaalde clausules zijn van rechtswege nietig (afstand van het recht om de huur te betwisten, buitensporige strafclausule)
- Geen registratie: een niet-geregistreerd huurcontract ontneemt de huurder bepaalde beschermingen bij verkoop van het pand
- Geen plaatsbeschrijving: de huurder wordt geacht het pand in goede staat te hebben ontvangen, wat hem bij uittrede kan benadelen
Een notarieel huurcontract biedt extra garanties: de notaris controleert de bekwaamheid van de partijen, de conformiteit van de clausules en de hypothecaire overschrijving voor langdurige contracten. De kostprijs van een notarieel contract varieert tussen 300 en 600 EUR.
Download geen generieke modellen van huurcontracten die u op het internet vindt. De Belgische regionale wetgevingen verschillen aanzienlijk en een model dat niet is aangepast aan uw gewest kan onwettige clausules bevatten of verplichte vermeldingen weglaten. Controleer of het huurcontract conform is aan de toepasselijke wetgeving.
Regionale bijzonderheden
Brussels Hoofdstedelijk Gewest
De ordonnantie van 27 juli 2017 legt aanvullende vermeldingen op: gezinssamenstelling van de huurder, EPC-certificaat, en een bijgevoegd typemodel van huurcontract. Het Brusselse huurcontract moet ook de indicatieve referentiehuurprijs vermelden (huurprijzenrooster).
Waals Gewest
Het decreet van 15 maart 2018 vereist de vermelding van de gezinssamenstelling, het EPC-certificaat en een bijlage met uitleg over rechten en plichten. Het Waals huurcontract moet vergezeld gaan van een precontractueel informatiedocument.
Vlaams Gewest
Het Vlaams Woninghuurdecreet van 9 november 2018 vereist het EPC-certificaat en een gedetailleerde plaatsbeschrijving. Vlaanderen legt de vermelding van de gezinssamenstelling niet op, maar eist wel dat het huurcontract vermeldt of het pand in een overstromingsgebied ligt.
Oud Burgerlijk Wetboek, art. 1714 en volgende — Tekst op Justel. Het huurcontract is een consensueel contract dat tot stand komt door de loutere wilsovereenstemming van de partijen.