Oui, le bail peut etre redige sans notaire
En Belgique, le bail de residence principale peut etre redige par les parties elles-memes sans intervention d’un notaire. Le bail sous seing prive (signe entre particuliers) est la forme la plus courante. Seuls les baux de plus de 9 ans, les baux emphyteotiques et les baux a ferme necessitent un acte notarie.
La liberte contractuelle permet aux parties de rediger elles-memes leur bail. C’est d’ailleurs la pratique majoritaire en Belgique : la grande majorite des baux de residence principale sont des actes sous seing prive, sans intervention d’un notaire ni d’un avocat.
Un bail sous seing prive a la meme valeur juridique qu’un bail notarie pour les contrats de 9 ans ou moins. Il doit etre redige en autant d’exemplaires qu’il y a de parties (minimum 2), plus un exemplaire pour l’enregistrement.
Le recours a un notaire est cependant recommande dans certaines situations complexes : bail mixte (habitation + commerce), bail commercial, colocation avec clause de solidarite, ou lorsque le bien fait l’objet d’une hypotheque.
En savoir plus : lire la suite.
Les mentions obligatoires du bail
Un bail redige sans notaire doit imperativement contenir les elements suivants :
| Mention | Obligatoire | Remarque |
|---|---|---|
| Identite complete des parties | Oui | Nom, prenom, domicile, date de naissance |
| Description du bien | Oui | Adresse, superficie, nombre de pieces |
| Montant du loyer | Oui | En chiffres et en lettres |
| Montant des charges | Oui | Forfait ou provision |
| Duree du bail | Oui | Courte duree ou 9 ans |
| Date de prise d’effet | Oui | Jour de remise des cles |
| Etat des lieux | Oui | Joint ou a realiser dans le mois |
| Certificat PEB | Oui | Numero et classe energetique |
| Composition du menage | Region | Bruxelles et Wallonie |
Clauses recommandees (non obligatoires mais utiles) :
- Clause d’indexation du loyer
- Clause relative aux animaux
- Clause de solidarite en cas de colocation
- Clause de visite en cas de vente ou relocation
Plutot que de rediger votre bail de zero, utilisez BailBelgique pour generer un contrat complet et conforme a la legislation de votre region. Toutes les mentions obligatoires sont incluses automatiquement.
Voir aussi : Peut-on résilier un bail avant terme ?.
Voir aussi : Peut-on renoncer à l’indexation dans le bail.
Voir aussi : Peut-on réduire la durée du préavis d’un commun accord ?.
En savoir plus : contrat de bail en Belgique.
Risques d’un bail mal redige
Rediger un bail soi-meme est legal, mais comporte des risques si le document est incomplet ou mal formule :
- Mentions manquantes : un bail sans mention de la duree est repute conclu pour 9 ans en residence principale
- Clauses abusives : certaines clauses sont nulles de plein droit (renonciation au droit de contester le loyer, clause penale excessive)
- Defaut d’enregistrement : un bail non enregistre prive le locataire de certaines protections en cas de vente du bien
- Absence d’etat des lieux : le locataire est presume avoir recu le bien en bon etat, ce qui peut lui etre defavorable a la sortie
Un bail notarie offre des garanties supplementaires : le notaire verifie la capacite des parties, la conformite des clauses et la transcription hypothecaire pour les baux de longue duree. Le cout d’un bail notarie varie entre 300 et 600 EUR.
Ne telechargez pas de modeles de bail generiques trouves sur Internet. Les legislations regionales belges different sensiblement, et un modele non adapte a votre region peut contenir des clauses illegales ou omettre des mentions obligatoires. Verifiez que le bail est conforme a la legislation applicable.
Specificites regionales
Region de Bruxelles-Capitale
L’ordonnance du 27 juillet 2017 impose des mentions supplementaires : composition du menage du locataire, certificat PEB, et un modele type de bail annexe. Le bail bruxellois doit egalement mentionner le loyer de reference indicatif (grille des loyers).
Region wallonne
Le decret du 15 mars 2018 impose la mention de la composition du menage, du certificat PEB et d’une annexe explicative des droits et obligations. Le bail wallon doit etre accompagne d’un document d’information precontractuelle.
Region flamande
Le Vlaams Woninghuurdecreet du 9 novembre 2018 requiert le certificat PEB et un etat des lieux detaille. La Flandre n’impose pas la mention de la composition du menage mais exige que le bail mentionne si le bien est situe dans une zone inondable.
Ancien Code civil, art. 1714 et suivants — Texte sur Justel. Le bail est un contrat consensuel qui se forme par le seul accord des parties.