Ja, de opzegtermijn kan in onderling overleg worden verkort
De wettelijke opzegtermijn kan in onderling overleg tussen huurder en verhuurder worden verkort. Deze verkorting moet schriftelijk worden vastgelegd (addendum bij het huurcontract, briefwisseling, of afzonderlijke overeenkomst) gedateerd en ondertekend door beide partijen. De overeenkomst kan echter niet door een van de partijen worden opgelegd.
Het Belgisch recht eerbiedigt de contractvrijheid: de partijen bij een huurcontract kunnen de voorwaarden van de beeindiging aanpassen, inclusief de duur van de opzegtermijn. Deze mogelijkheid vloeit voort uit artikel 1134 van het oud Burgerlijk Wetboek, volgens hetwelk wettig gesloten overeenkomsten de partijen tot wet strekken.
In de praktijk komt de verkorting van de opzegtermijn het vaakst voor wanneer de huurder een opvolger heeft gevonden of wanneer de verhuurder het pand snel wil terugkrijgen voor een nieuwe huurder. Het is een win-winsituatie die de huurder bespaart om huur te betalen voor een leegstaande woning en de verhuurder behoedt voor leegstand.
Het is belangrijk het onderscheid te maken tussen de verkorting van de opzegtermijn en de beeindiging in onderling overleg, die het huurcontract onmiddellijk beeindigt zonder opzegtermijn.
Hoe de verkorting van de opzegtermijn formaliseren
De verkorting van de opzegtermijn moet correct worden geformaliseerd om elk geschil te vermijden:
1. De huurder zegt op per aangetekende brief met de wettelijke opzegtermijn (3 maanden).
2. De verhuurder aanvaardt een verkorting schriftelijk. Het document moet vermelden:
- De verwijzing naar de oorspronkelijke opzegging (datum en wijze van verzending)
- De nieuwe einddatum van de opzegtermijn
- Het lot van de verbrekingsvergoeding (behouden, verminderd, afgeschaft)
- De datum en handtekening van beide partijen
3. De uittredende plaatsbeschrijving wordt vastgelegd op de nieuwe einddatum.
| Element | Wettelijke opzegtermijn | Verkorte opzegtermijn |
|---|---|---|
| Duur | 3 maanden (huurder) | Vrij overeen te komen |
| Vorm | Aangetekende brief | Aanvullende schriftelijke overeenkomst |
| Vergoeding | Volgens de wet | Te onderhandelen tussen partijen |
| Plaatsbeschrijving | Op het einde van de opzegtermijn | Op de nieuwe einddatum |
Stuur eerst uw officiele opzegging per aangetekende brief (om uw rechten te beschermen) en onderhandel vervolgens schriftelijk over de verkorting. Verlaat nooit de woning voor het einde van de opzegtermijn zonder schriftelijk akkoord, op straffe van huurbetaling tot aan de wettelijke einddatum.
Financiele gevolgen van de verkorting
De verkorting van de opzegtermijn heeft financiele gevolgen die moeten worden voorzien:
- Huur: de huurder is slechts huur verschuldigd tot de nieuwe overeengekomen einddatum
- Verbrekingsvergoeding: zij blijft in principe verschuldigd volgens de wettelijke voorwaarden, tenzij de partijen overeenkomen om ze te verminderen of af te schaffen
- Huurwaarborg: de vrijgave volgt de gebruikelijke regels, vanaf de effectieve vertrekdatum
- Kosten: de eindafrekening wordt opgesteld op de nieuwe einddatum
De verhuurder heeft er vaak belang bij een verkorting te aanvaarden wanneer hij al een nieuwe huurder heeft gevonden. De overlapping van twee huurcontracten op hetzelfde pand is niet wettelijk: de verhuurder mag niet tegelijkertijd twee huurprijzen innen voor dezelfde woning.
Als de verkortingsovereenkomst niet schriftelijk is vastgelegd, blijft de huurder gebonden aan de wettelijke opzegtermijn. Een eenvoudige mondelinge uitwisseling of een sms vormt geen voldoende bewijs bij betwisting voor de vrederechter. Bescherm uzelf met een ondertekend document.
Regionale bijzonderheden
Brussels Hoofdstedelijk Gewest
De ordonnantie van 27 juli 2017 verzet zich niet tegen de conventionele verkorting van de opzegtermijn. De partijen zijn vrij om een kortere opzegtermijn overeen te komen dan de wettelijke termijnen. De overeenkomst moet echter na de kennisgeving van de opzegging plaatsvinden, en niet in het oorspronkelijke huurcontract.
Waals Gewest
Het decreet van 15 maart 2018 staat eveneens de verkorting van de opzegtermijn in onderling overleg toe. Het Waals decreet preciseert dat de vervroegde afstand van het recht op de wettelijke opzegtermijn (opgenomen in het huurcontract voor de opzegging) nietig is.
Vlaams Gewest
Het Vlaams Woninghuurdecreet van 9 november 2018 staat de conventionele verkorting van de opzegtermijn toe. Het Vlaamse decreet bepaalt dat de overeenkomst moet dateren van na de kennisgeving van de opzegging om geldig te zijn.
Oud Burgerlijk Wetboek, art. 1134 (bindende kracht van overeenkomsten) en art. 1315 (bewijslast) — Tekst op Justel.