Oui, le preavis peut etre reduit d’un commun accord
Le preavis legal peut etre reduit d’un commun accord entre locataire et bailleur. Cette reduction doit etre formalisee par ecrit (avenant au bail, echange de courriers, ou convention separee) date et signe par les deux parties. L’accord ne peut cependant pas etre impose par l’une des parties.
Le droit belge consacre la liberte contractuelle : les parties a un bail peuvent amenager les conditions de fin du contrat, y compris la duree du preavis. Cette possibilite decoule de l’article 1134 de l’ancien Code civil, selon lequel les conventions legalement formees tiennent lieu de loi a ceux qui les ont faites.
En pratique, la reduction du preavis intervient le plus souvent lorsque le locataire a trouve un repreneur ou que le bailleur souhaite recuperer rapidement le bien pour un nouveau locataire. C’est une solution gagnant-gagnant qui evite au locataire de payer un loyer pendant un logement vide et au bailleur de subir une vacance locative.
Il est important de distinguer la reduction du preavis de la resiliation d’un commun accord, qui met fin immediatement au bail sans preavis.
En savoir plus : BailBelgique.
Comment formaliser la reduction du preavis
La reduction du preavis doit etre formalisee correctement pour eviter tout litige :
1. Le locataire donne conge par lettre recommandee avec le preavis legal (3 mois).
2. Le bailleur accepte une reduction par ecrit. Le document doit mentionner :
- La reference au conge initial (date et mode d’envoi)
- La nouvelle date de fin du preavis
- Le sort de l’indemnite de rupture (maintenue, reduite, supprimee)
- La date et la signature des deux parties
3. L’etat des lieux de sortie est fixe a la nouvelle date de fin.
| Element | Preavis legal | Preavis reduit |
|---|---|---|
| Duree | 3 mois (locataire) | Librement convenue |
| Forme | Lettre recommandee | Accord ecrit complementaire |
| Indemnite | Selon la loi | A negocier entre les parties |
| Etat des lieux | A la fin du preavis | A la nouvelle date de fin |
Envoyez d’abord votre conge officiel par recommande (pour preserver vos droits), puis negociez la reduction par ecrit. Ne quittez jamais le logement avant la fin du preavis sans accord ecrit, sous peine de devoir payer le loyer jusqu’au terme legal.
Voir aussi : voir la réponse.
Voir aussi : Peut-on résilier un bail avant terme.
Voir aussi : voir la réponse.
En savoir plus : convention de bail.
Consequences financieres de la reduction
La reduction du preavis a des implications financieres qu’il faut anticiper :
- Loyer : le locataire ne doit le loyer que jusqu’a la nouvelle date de fin convenue
- Indemnite de rupture : elle reste en principe due selon les termes legaux, sauf si les parties conviennent de la reduire ou de la supprimer dans leur accord
- Garantie locative : la liberation suit les regles habituelles, a compter de la date effective de depart
- Charges : le decompte final est etabli a la nouvelle date de fin
Le bailleur a souvent interet a accepter une reduction du preavis lorsqu’il a deja trouve un nouveau locataire. Le chevauchement de deux baux sur le meme bien n’est pas legal : le bailleur ne peut pas percevoir deux loyers simultanement pour le meme logement.
Si l’accord de reduction n’est pas formalise par ecrit, le locataire reste tenu au preavis legal. Un simple echange oral ou un SMS ne constitue pas une preuve suffisante en cas de contestation devant le juge de paix. Protegez-vous avec un document signe.
Specificites regionales
Region de Bruxelles-Capitale
L’ordonnance du 27 juillet 2017 ne s’oppose pas a la reduction conventionnelle du preavis. Les parties sont libres de convenir d’un preavis plus court que les delais legaux. L’accord doit cependant intervenir apres la notification du conge, et non dans le bail initial.
Region wallonne
Le decret du 15 mars 2018 permet egalement la reduction du preavis d’un commun accord. Le decret wallon precise que la renonciation anticipee au droit au preavis legal (insere dans le bail avant le conge) est nulle.
Region flamande
Le Vlaams Woninghuurdecreet du 9 novembre 2018 autorise la reduction conventionnelle du preavis. Le decret flamand prevoit que l’accord doit etre posterieur a la notification du conge pour etre valable.
Ancien Code civil, art. 1134 (force obligatoire des conventions) et art. 1315 (charge de la preuve) — Texte sur Justel.