Qui est redevable du precompte immobilier
Le proprietaire (ou l’usufruitier) du bien au 1er janvier de l’annee d’imposition est le redevable legal du precompte immobilier. Dans un bail de residence principale, il est interdit de repercuter le precompte sur le locataire. Dans un bail commercial, une clause contractuelle peut prevoir le remboursement par le locataire.
Le precompte est un impot reel qui frappe le bien immobilier. Le redevable legal est toujours le titulaire du droit reel principal :
| Situation | Redevable du precompte |
|---|---|
| Pleine propriete | Proprietaire |
| Usufruit/nue-propriete | Usufruitier |
| Emphyteose | Emphyteote |
| Copropriete | Chaque coproprietaire (au prorata) |
| Indivision successorale | Indivisaires solidairement |
Meme si un bail prevoit le remboursement du precompte par le locataire, c’est toujours le proprietaire qui recoit l’AER et qui est responsable du paiement vis-a-vis de l’administration.
En savoir plus : le FAQ Fiscalité immobilière.
Bail residentiel vs bail commercial
La possibilite de repercuter le precompte sur le locataire depend du type de bail :
| Type de bail | Precompte repercutable | Base legale |
|---|---|---|
| Bail de residence principale | Non (interdit) | Legislation regionale |
| Bail de colocation | Non | Legislation regionale |
| Bail etudiant | Non | Legislation regionale |
| Bail commercial | Oui (si clause) | Liberte contractuelle |
| Bail de droit commun | Oui (si clause) | Liberte contractuelle |
| Bail de bureaux | Oui (si clause) | Liberte contractuelle |
Pour les baux de residence principale, l’interdiction de repercuter le precompte est d’ordre public. Toute clause contraire dans le bail est nulle de plein droit. Le locataire peut refuser de payer et reclamer le remboursement des montants deja verses.
Le cas du bail commercial :
Dans un bail commercial, la clause de repercussion du precompte est tres courante. Elle peut prendre plusieurs formes :
- Remboursement integral : le locataire rembourse la totalite du precompte sur presentation de l’AER
- Remboursement partiel : seule la part communale est a charge du locataire
- Integration dans les charges : le precompte est inclus dans les provisions
- Majoration du loyer : le loyer de base tient compte du precompte
Voir aussi : Comment contester le montant du précompte immobili….
Voir aussi : Comment calculer le précompte immobilier ?.
Voir aussi : Comment calculer la rentabilité nette après impôts.
Clauses contractuelles et bonnes pratiques
Rediger une clause de precompte dans un bail commercial :
Une clause bien redigee doit preciser :
- Le montant (ou la methode de calcul) du precompte a charge du locataire
- Le calendrier de remboursement (annuel, trimestriel)
- Les justificatifs a fournir (copie de l’AER)
- Le sort de la clause en cas de variation du precompte
“Le precompte immobilier afferent au bien loue est a charge du preneur. Le bailleur adressera annuellement au preneur une copie de l’avertissement-extrait de role. Le preneur remboursera le montant du precompte dans les 30 jours de la reception de la copie.”
Si le bail est mixte (partie habitation + partie commerce), le precompte doit etre ventile. La part correspondant a l’habitation ne peut pas etre repercutee sur le locataire. La ventilation se fait au prorata des surfaces.
Lors de la redaction du bail, prevoyez une clause claire sur la repartition du precompte. Un bail bien redige evite les litiges ulterieurs.
Specificites regionales
Region de Bruxelles-Capitale
L’ordonnance du 27 juillet 2017 (Code bruxellois du Logement) interdit expressement de mettre le precompte a charge du locataire dans un bail de residence principale. Cette interdiction est d’ordre public.
Region wallonne
Le decret wallon du 15 mars 2018 prevoit la meme interdiction pour les baux de residence principale en Wallonie. Le precompte ne peut etre inclus dans les charges locatives ni facture separement.
Region flamande
Le Vlaams Woninghuurdecreet du 9 novembre 2018 interdit egalement la repercussion du precompte sur le locataire. La Flandre va plus loin en precisant que toute clause contraire est reputee non ecrite, meme si le locataire l’a acceptee.
Ordonnance bruxelloise du 27/07/2017, Decret wallon du 15/03/2018, Vlaams Woninghuurdecreet du 09/11/2018 — Textes sur Justel