Volledige checklist om uw eerste eigendom te verhuren
Alle stappen om voor het eerst een woning te verhuren in Belgie. EPC, huurwaarborg, registratie van het huurcontract, verzekeringen en fiscaliteit voor verhuurders.
De stappen voor de verhuur van een woning
Uw eerste woning verhuren in Belgie kan complex lijken: tussen de gewestelijke verplichtingen, de te leveren documenten en de fiscaliteit is het gemakkelijk om een belangrijke stap over het hoofd te zien. Deze gids begeleidt u stap voor stap, van de voorbereiding van de woning tot de ontvangst van de eerste huur.
Voordat u een advertentie publiceert, moet u ervoor zorgen dat de woning voldoet aan de minimale bewoonbaarheidsnormen van uw gewest. In Brussel bepaalt de Brusselse Huisvestingscode de criteria. In Wallonie is een verhuurvergunning vereist voor bepaalde woningen (kleine woningen, collectieve huisvesting). In Vlaanderen legt de Vlaamse Wooncode een conformiteitscontrole op.
Een woning verhuren die niet voldoet aan de bewoonbaarheidsnormen stelt de verhuurder bloot aan sancties: administratieve boete, verhuurverbod en verplichting om de huurder op kosten van de verhuurder te herhuisvesten.
Verplichte documenten
Het EPC-certificaat
Het energieprestatiecertificaat (EPC) is verplicht voor elke verhuur. Het moet in de vastgoedadvertentie worden vermeld (energiescore en verbruik). Gemiddelde kost: 150 tot 400 EUR, 10 jaar geldig.
In Vlaanderen wordt geleidelijk een minimale EPC-score opgelegd aan huurwoningen (minimaal label D tegen 2030, label C tegen 2035). Houd rekening met deze beperking in uw investeringsstrategie.
Het keuringsattest van de elektrische installatie
Sinds 2020 is een keuring van de elektrische installatie door een erkend organisme verplicht bij verhuur in Vlaanderen. In Brussel en Wallonie is het sterk aanbevolen en vereist bij verkoop of wijziging van de installatie.
De gewestelijke bijlagen bij het huurcontract
Elk gewest legt specifieke bijlagen op die bij het huurcontract moeten worden gevoegd:
| Gewest | Verplichte bijlagen |
|---|---|
| Brussel | Indicatief huurprijsrooster, toelichting rechten/plichten |
| Wallonie | Bijlage Waals standaardhuurcontract |
| Vlaanderen | Bijlage Vlaams Woninghuurdecreet |
Hoe de juiste huurprijs bepalen
Een te hoge huurprijs verlengt de leegstand. Te laag schaadt uw rendement. Dit zijn de bronnen die u kunt raadplegen:
- Indicatief huurprijsrooster (Brussel): officieel instrument op basis van de kenmerken van het goed
- Huurobservatorium (Wallonie): statistische gegevens per gemeente
- Huurschatter (Vlaanderen): online schatter van de markthuurprijs
- Advertentiesites (Immoweb, ImmoVlan): vergelijking van gevraagde huurprijzen voor vergelijkbare woningen in uw buurt
Houd rekening met de gemeenschappelijke lasten (lift, onderhoud gemeenschappelijke delen, collectieve verwarming) die 80 tot 200 EUR/maand kunnen vertegenwoordigen in mede-eigendom. De huurder kijkt naar de totale kost, niet alleen naar de nettohuur.
Lees voor meer informatie over de berekening van het huurrendement onze fiscale gids.
Het huurcontract en de huurwaarborg
Het huurcontract opstellen
Het huurcontract voor de hoofdverblijfplaats moet een aantal verplichte vermeldingen bevatten: identiteit van de partijen, beschrijving van het goed, bedrag van de huur en de lasten, duur van het huurcontract, indexeringsmethode, datum van inwerkingtreding. Om een conform huurcontract online op te stellen, begeleiden speciale tools u bij het opstellen.
De huurwaarborg
De huurwaarborg beschermt de verhuurder tegen onbetaalde huur en huurschade. In Belgie:
- Geblokkeerde individuele rekening: maximaal 2 maanden huur, op naam van de huurder
- Bankgarantie: tot 3 maanden huur, geleidelijk opgebouwd
- OCMW-garantie: tot 3 maanden, voor huurders in financiele moeilijkheden
De verhuurder mag de waarborg nooit in cash ontvangen of op zijn eigen rekening storten. De waarborg wordt aan het einde van het huurcontract teruggegeven, na eventuele aftrek op basis van de uittredende plaatsbeschrijving.
De plaatsbeschrijving
De intredende plaatsbeschrijving is verplicht in Brussel en Wallonie. Ze moet tegensprekelijk worden opgesteld (in aanwezigheid van beide partijen) op de dag van de sleuteloverdracht. Maak ze gedetailleerd en vergezeld van foto’s. Raadpleeg onze gids over hoe een efficiente plaatsbeschrijving organiseren.
Fiscaliteit en verzekeringen voor nieuwe verhuurders
Wat u moet aangeven
Voor een verhuur aan een particulier voor privégebruik geeft u het geindexeerde kadastraal inkomen (KI) van het goed aan in uw aangifte personenbelasting. De fiscus past een verhoging van 40% toe op het geindexeerde KI, dat wordt opgeteld bij uw andere inkomsten om uw marginale belastingtarief te bepalen. U geeft niet de werkelijke huur aan.
Als de huurder het goed voor beroepsdoeleinden (of gemengd gebruik) gebruikt, geeft u de werkelijke huur aan verminderd met een forfaitaire kostenaftrek van 40% (geplafonneerd). De fiscale last is dan doorgaans hoger.
De onroerende voorheffing
De onroerende voorheffing is een jaarlijkse gewestelijke belasting op basis van het kadastraal inkomen. Ze is verschuldigd door de eigenaar, niet door de huurder (tenzij anders bepaald in het huurcontract voor handelshuurovereenkomsten). Het bedrag varieert per gemeente en gewest.
Essentiele verzekeringen
| Verzekering | Verplicht? | Bescherming |
|---|---|---|
| Brandverzekering verhuurder | Sterk aanbevolen | Schade aan het gebouw (brand, storm, waterschade) |
| Burgerlijke aansprakelijkheid gebouw | Inbegrepen in de brandverzekering | Schade aan derden |
| Onbetaalde huurverzekering | Facultatief | Dekking van niet-geinde huur |
| Rechtsbijstand | Facultatief | Gerechtskosten bij geschillen |
Raadpleeg voor een volledige gids de verzekeringsgids voor verhuurders.
Dagelijkse opvolging en beheer
Zodra het huurcontract is ondertekend en de huurder is ingetrokken, stopt het beheer niet. Dit zijn de terugkerende taken die u moet plannen:
- Jaarlijkse huurindexering: op de verjaardagsdatum van het huurcontract, op basis van de gezondheidsindex
- EPC-vernieuwing: om de 10 jaar, of na energetische renovatiewerken
- Lastenafrekening: jaarlijks bij maandelijkse provisies, met bewijsstukken
- Onderhoud en herstellingen: onderscheid maken tussen huurherstellingen (ten laste van de huurder) en grote herstellingen (ten laste van de verhuurder)
- Belastingaangifte: elk jaar in uw aangifte personenbelasting
Voor een eerste woning kan een spreadsheet volstaan. Vanaf het tweede goed bespaart een tool voor verhuurbeheer u aanzienlijke tijd en beperkt het de kans op vergissingen. Het belangrijkste is om op een solide basis te starten: een conform huurcontract, een grondige plaatsbeschrijving en een correcte fiscale opvolging vanaf de eerste dag.
Veelgestelde vragen
-
Het EPC-certificaat kost tussen 150 en 400 EUR afhankelijk van de grootte van de woning en het gewest. Het wordt opgesteld door een erkende certificeerder en is 10 jaar geldig. Het is verplicht voor elke verhuur en moet in de vastgoedadvertentie vermeld worden. In Vlaanderen wordt geleidelijk een minimale EPC-score opgelegd voor huurwoningen.
-
In Belgie is de huurwaarborg beperkt tot 2 maanden huur als deze op een geblokkeerde rekening op naam van de huurder wordt geplaatst. Als de waarborg via een bankgarantie of het OCMW loopt, kan het bedrag oplopen tot 3 maanden. De verhuurder mag nooit een hoger bedrag eisen. De waarborg moet aan het einde van het huurcontract worden teruggegeven, na aftrek van eventuele huurschade.
-
Ja. Zelfs voor verhuur aan een particulier voor privégebruik moet u het geindexeerde kadastraal inkomen (KI) van het goed aangeven in uw aangifte personenbelasting (Vak III). De fiscus past vervolgens een verhoging van 40% toe op het geindexeerde KI. U geeft niet de werkelijke huur aan in dit geval, maar het goed verhoogt uw globale belastbare basis. De situatie is anders als de huurder het goed voor beroepsdoeleinden gebruikt.
Beheer al uw huurcontracten in een tool
Huurcontract genereren, MyRent registratie, betalingsopvolging, digitale plaatsbeschrijving. 14 dagen gratis proefperiode.