Mon locataire demande des travaux couteux : dois-je accepter ?
Michel, proprietaire a Charleroi, raconte comment son locataire a reclame une renovation complete de la salle de bain. Ce qui est obligatoire, ce qui ne l'est pas, et comment negocier.
- 01 La demande
- 02 L'evaluation
- 03 Le tri
- 04 L'accord
- 05 Les lecons
Mars 2025 — la demande
Je suis Michel, 57 ans, proprietaire de 2 appartements a Charleroi que je gere moi-meme. Mon locataire, Sandra, 39 ans, institutrice, occupe un 2 chambres au 1er etage depuis 4 ans. Loyer : 650 EUR par mois. Bail de residence principale classique, locataire serieuse.
Le 5 mars, Sandra m’envoie un email de 3 pages. Elle demande la renovation complete de la salle de bain. Elle joint un devis d’un entrepreneur qu’elle a contacte elle-meme : 8 500 EUR. Le devis inclut :
- Remplacement de la baignoire (fendue, fuite legere au joint)
- Remplacement du carrelage mural (3 carreaux decolles)
- Nouvelle VMC (hors service depuis “plusieurs mois”)
- Remplacement du meuble vasque (juge “vieillot”)
- Installation d’une paroi de douche a l’italienne a la place de la baignoire
- Nouvelle robinetterie design
Mon premier reflexe : 8 500 EUR, c’est enorme. Mon deuxieme reflexe : tout n’est peut-etre pas a ma charge.
En droit belge, le proprietaire doit maintenir le logement en etat de servir a l’usage convenu (article 1720 du Code civil). Ca couvre les grosses reparations et le remplacement des equipements vetustes. Ca ne couvre pas les ameliorations esthetiques ou de confort que le locataire souhaite.
Mars 2025 — l’evaluation
Le 12 mars, je me rends sur place pour constater moi-meme l’etat de la salle de bain :
- Baignoire : effectivement fendue sur 15 cm, avec une fuite lente qui a cause une trace d’humidite au plafond du dessous. C’est une reparation obligatoire.
- Carrelage : 3 carreaux decolles sur un mur, pas de risque d’infiltration mais inesthétique. Reparation obligatoire (vetuste apres 20 ans).
- VMC : effectivement hors service. L’extraction d’air dans une salle de bain sans fenetre est une obligation legale a Bruxelles et en Wallonie. Reparation obligatoire.
- Meuble vasque : fonctionnel mais demode. Pas une obligation du bailleur.
- Douche a l’italienne : amelioration de confort, pas une obligation.
- Robinetterie design : amelioration esthetique, pas une obligation.
Le 20 mars, je fais venir mon propre artisan pour une evaluation independante. Son devis pour les travaux obligatoires (baignoire standard, carrelage, VMC) : 4 200 EUR. Soit la moitie du devis de Sandra.
Ne vous fiez jamais au devis unique presente par le locataire. Faites toujours etablir un devis par un artisan de votre choix. La difference peut aller du simple au double, surtout si le locataire a demande des prestations haut de gamme.
Avril 2025 — le tri
Le 1er avril, j’envoie a Sandra un courrier detaille avec mon analyse poste par poste :
A ma charge (obligatoire — 4 200 EUR) :
- Remplacement baignoire standard : 1 800 EUR
- Reparation carrelage (3 carreaux) : 400 EUR
- Remplacement VMC : 650 EUR
- Main-d’oeuvre et finitions : 1 350 EUR
Refuse (amelioration de confort) :
- Douche a l’italienne : non (j’installe une baignoire standard)
- Meuble vasque neuf : non (l’actuel fonctionne)
- Robinetterie design : non (je remplace a l’identique)
Sandra est decue mais comprend la logique. Elle me fait une contre-proposition : elle paie la difference entre la baignoire standard et la douche a l’italienne (1 200 EUR de plus-value), et je prends en charge le reste. En echange, elle accepte une augmentation de loyer de 25 EUR par mois a partir de la fin des travaux.
Avril 2025 — l’accord
Le 10 avril, nous signons un avenant au bail formalisant l’accord :
- Travaux a charge du bailleur : remplacement baignoire, carrelage, VMC — 4 200 EUR
- Supplement a charge de la locataire : upgrade douche italienne — 1 200 EUR
- Augmentation du loyer de 25 EUR/mois a compter du 1er juin (de 650 a 675 EUR)
- Travaux programmes en mai, duree estimee 5 jours ouvrables
Les travaux sont realises du 5 au 12 mai. Sandra est satisfaite : elle a sa douche a l’italienne. Je suis satisfait : la salle de bain est aux normes, le loyer est revalorise, et la valeur du bien a augmente.
Bilan factuel : 5 semaines de resolution. 4 200 EUR de travaux a ma charge (obligatoires). 1 200 EUR apportes par Sandra (confort). Augmentation de loyer de 25 EUR/mois, soit 300 EUR par an. En 14 ans, l’upgrade est amorti. Et surtout, une locataire satisfaite qui restera probablement longtemps. Tout est formalise dans le contrat de bail mis a jour.
Ce que j’ai appris
Trois lecons pour tout proprietaire confronte a une demande de travaux couteux :
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Distinguez toujours l’obligatoire du souhaitable. Listez chaque poste du devis et classez-le : obligatoire (securite, habitabilite, vetuste) ou confort (esthetique, modernisation). Seule la premiere categorie est a votre charge. Avoir un bail bien redige qui definit les obligations respectives facilite ce tri.
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Faites toujours etablir votre propre devis. Le devis du locataire peut etre gonfle, inclure des prestations haut de gamme ou des postes qui ne sont pas a votre charge. Votre artisan vous donne un prix de marche objectif.
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Negociez un partage de couts quand c’est pertinent. Sandra voulait une douche italienne, moi je voulais une baignoire standard. En partageant le surcout, tout le monde y gagne : elle a son confort, j’ai une plus-value sur le bien et un loyer revalorise. L’avenant formalise l’accord et protege les deux parties. D’autres temoignages dans notre rubrique cas de proprietaires.
- “**Distinguez les reparations obligatoires des ameliorations de confort.** Le bailleur doit maintenir le logement en bon etat d'habitabilite (article 1720 du Code civil). Une baignoire fendue qui fuit, c'est obligatoire. Un changement de baignoire pour une douche italienne, c'est du confort.
- “**Faites evaluer par un professionnel independant, pas par l'artisan du locataire.** Le locataire vous presente le devis le plus cher. Faites venir votre propre artisan pour une evaluation objective. La difference peut atteindre 40 %.
- “**Negociez un partage intelligent des couts.** Si certains travaux ameliorent le bien (et permettent une revalorisation du loyer), un partage des couts peut etre avantageux pour les deux parties. Formalisez-le par avenant.
Le deroule semaine par semaine
Questions fréquentes
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Non. Le proprietaire est tenu aux grosses reparations et au maintien du logement en bon etat d'habitabilite (article 1720 du Code civil). Les reparations locatives (menues reparations d'entretien) sont a charge du locataire. Les travaux d'amelioration ou de confort ne sont pas obligatoires.
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Les grosses reparations sont a charge du proprietaire : toiture, structure, chaudiere, canalisations, installation electrique, VMC. Tout ce qui releve de la vetuste ou de l'usure normale des equipements fournis avec le logement incombe au bailleur. Les menues reparations (joints, poignees, ampoules) sont a charge du locataire.
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Non, sauf en cas d'urgence (fuite, danger). Pour les travaux non urgents, le locataire doit d'abord mettre en demeure le proprietaire par recommande, puis saisir le juge de paix si le proprietaire ne reagit pas. Le locataire ne peut pas deduire le cout des travaux du loyer sans autorisation judiciaire.
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Oui, si les travaux constituent une amelioration significative du logement (pas un simple remplacement a l'identique). La revision du loyer doit etre formalisee par avenant au bail et correspondre a la plus-value reelle apportee par les travaux. En cas de desaccord, le juge de paix tranche.
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