Mijn huurder heeft onderverhuurd zonder toestemming
Vincent, verhuurder in Sint-Joost, ontdekt dat zijn huurder het appartement onderverhuurt via Airbnb. 87 advertenties, 14.000 EUR aan inkomsten. Chronologie en oplossing.
- 01 De ontdekking
- 02 De bewijzen
- 03 De confrontatie
- 04 Het vonnis
- 05 De lessen
Januari 2025 — de ontdekking
Ik ben sinds 2020 eigenaar van een appartement met 2 slaapkamers in Sint-Joost-ten-Node. Mijn huurder, Alexandre, 32 jaar, consultant in digitale marketing, woont er sinds mei 2023 met een 3-6-9 huurovereenkomst voor hoofdverblijfplaats. Huur: 950 EUR per maand. Een correcte huurder, nooit te laat met betalen.
Op 15 januari 2025 belde mijn buurvrouw van beneden me op. Ze had de afgelopen maanden een “optocht van koffers” in de gang opgemerkt: telkens andere mensen elk weekend, soms doordeweeks. Ze zocht op Airbnb en vond mijn appartement. De advertentie stond online sinds mei 2024, met 87 positieve beoordelingen.
Ik controleerde zelf: foto’s van mijn woonkamer, mijn keuken, mijn badkamer. Het was inderdaad mijn appartement. Geafficheerde prijs: 95 EUR per nacht. Kalender vrijwel volledig geboekt sinds 8 maanden.
Uw verzekering als verhuurder dekt een aangegeven huurder, geen passerende toeristen. Als een Airbnb-onderhuurder brand of waterschade veroorzaakt, kan uw verzekeraar de vergoeding weigeren. Controleer uw polis onmiddellijk.
Januari 2025 — de opbouw van het dossier
Alvorens Alexandre te contacteren stelde ik een stevig dossier samen:
- Schermafbeeldingen van de Airbnb-advertentie: foto’s, beschrijving, prijs, beschikbaarheidskalender, 87 beoordelingen
- Berekening geschatte inkomsten: 87 reserveringen x gemiddeld 1,5 nachten x 95 EUR = minstens ongeveer 12.400 EUR. In werkelijkheid, met langere reserveringen, bedroeg het totaal waarschijnlijk rond 14.000 EUR
- Controle huurcontract: artikel 7 verbiedt uitdrukkelijk “elke volledige of gedeeltelijke onderverhuring zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder”
- Stedenbouwkundige controle: in Brussel vereist toeristische huisvesting een registratie bij Brussel Economie en Werkgelegenheid. Alexandre had uiteraard geen registratienummer
Op 22 januari stuurde ik een ingebrekestelling per aangetekende brief:
- Vaststelling van de niet-toegestane onderverhuring
- Verwijzing naar artikel 7 van het huurcontract
- Eis tot onmiddellijke stopzetting van de Airbnb-activiteit
- Sommatie om de advertentie binnen 10 dagen te verwijderen
- Vermelding dat het uitblijven van regularisatie zou leiden tot dagvaarding voor de vrederechter
Als u Airbnb-onderverhuring vermoedt, kan een gerechtsdeurwaarder een vaststelling doen door zelf een nacht te boeken via het platform. Deze vaststelling vormt een onweerlegbaar bewijs voor de rechter. Kosten: circa 250 EUR.
Februari 2025 — de confrontatie
Op 5 februari ontbood ik Alexandre voor een vergadering op mijn kantoor. Hij kwam ontspannen aan. Toen ik de schermafbeeldingen op tafel legde, veranderde zijn gezicht.
Zijn uitleg: hij reist veel voor zijn werk (2 tot 3 weken per maand) en “rentabiliseerde” het appartement tijdens zijn afwezigheid. Hij zag het probleem niet: “Het appartement is altijd proper, de huur wordt altijd betaald.”
Ik legde de problemen uit:
- Schending van het huurcontract: volledige onderverhuring zonder schriftelijke toestemming
- Schending van de Brusselse ordonnantie: toeristische huisvesting zonder registratie
- Verzekeringsrisico: schade door onderhuurders wordt niet gedekt
- Versnelde slijtage: 87 huurders in 8 maanden slijt veel meer dan een enkele bewoner
Ik bood hem een uitweg: onmiddellijke verwijdering van de advertentie, schriftelijke verbintenis niet meer te onderverhuren, en we trekken er een streep onder. Alexandre weigerde. Hij vond dat hij het recht had “te doen wat hij wilde bij hem thuis”. Behalve dat het niet bij hem thuis is — het is bij mij.
Op 20 februari vatte ik de vrederechter van Sint-Joost met vraag tot ontbinding van het huurcontract ten laste van de huurder, op basis van artikel 1729 van het Burgerlijk Wetboek (tekortkoming aan de verplichtingen van de huurder).
April 2025 — het vonnis
De zitting vond plaats op 25 maart. Alexandre, vertegenwoordigd door een advocaat, pleitte dat de onderverhuring “gedeeltelijk” was omdat hij zijn spullen in het appartement bewaarde. De rechter was niet overtuigd: de Airbnb-advertentie bood het volledige appartement aan, niet een kamer. Alexandre was niet aanwezig tijdens de verhuringen. Het was duidelijk een volledige onderverhuring.
Op 10 april sprak de vrederechter de ontbinding van het huurcontract uit ten laste van Alexandre:
- Huurcontract beeindigd met ingang van 30 april 2025
- Alexandre veroordeeld tot de procedurekosten (285 EUR)
- Bezettingsvergoeding verschuldigd tot het effectieve vertrek
Alexandre verliet het appartement op 28 april. De uittredende plaatsbeschrijving onthulde meer slijtage dan verwacht: bevlekte matras, slot van de voordeur beschadigd door het voortdurend wisselen van sleutels, sporen op de muren. 750 EUR aan herstelkosten, afgehouden van de huurwaarborg.
Feitelijke balans: 12 weken procedure. Huurcontract ontbonden. 750 EUR herstellingen gedekt door de huurwaarborg. Het appartement werd in juni herverhuurd met een nieuw huurcontract met een versterkte Airbnb-clausule.
Wat ik heb geleerd
Drie lessen voor elke verhuurder die geconfronteerd wordt met wilde onderverhuring:
-
Zoek jaarlijks uw adres op Airbnb/Booking. Het duurt 5 minuten en kan u 8 maanden niet-toegestane onderverhuring besparen. Vraag ook uw buren om u te waarschuwen bij een abnormale rotatie van bewoners.
-
De clausule in het huurcontract volstaat niet: voeg gevolgen toe. Mijn huurcontract verbood onderverhuring, maar zonder vermelding van automatische ontbinding bij schending. Sindsdien voeg ik een specifieke clausule toe: “Elke niet-toegestane onderverhuring vormt een grond voor onmiddellijke ontbinding van het huurcontract, onverminderd schadevergoeding.”
-
Controleer uw verzekering als verhuurder. Contacteer uw verzekeraar en controleer of uw polis de schade dekt die veroorzaakt wordt door niet-aangegeven onderhuurders. De meeste polissen dekken die niet. Voor een rustiger verhuurbeheer centraliseert een software voor verhuurbeheer waarschuwingen en opvolging.
Andere ervaringsverhalen: De huurder is vertrokken zonder verwittigen en Mijn huurder heeft een niet-toegestaan huisdier.
- “**Neem een uitdrukkelijk onderverhuringsverbod op in het huurcontract.** De wet verbiedt al de volledige onderverhuring zonder toestemming, maar een duidelijke clausule in het huurcontract versterkt uw positie en neemt elke dubbelzinnigheid weg.
- “**Houd kortetermijnverhuurplatformen in de gaten.** Een zoektocht op Airbnb op adres of wijk duurt 5 minuten. Doe het een of twee keer per jaar. Zo ontdekken verhuurders het probleem vaak.
- “**Handel snel: elke dag onderverhuring is een risico.** Verzekeringsrisico (schade door onderhuurders wordt vaak niet gedekt), stedenbouwkundig risico (in Brussel is toeristische verhuring gereglementeerd) en fiscaal risico (de inkomsten staan op naam van uw huurder, niet van u).
Week per week verloop
Veelgestelde vragen
-
Neen. In het Brussels Gewest is de volledige onderverhuring verboden zonder schriftelijke toestemming van de verhuurder. Gedeeltelijke onderverhuring (een kamer) is toegestaan als de huurder zijn hoofdverblijfplaats in de woning behoudt. Toeristische verhuring via Airbnb wordt beschouwd als volledige onderverhuring als de huurder niet aanwezig is.
-
De verhuurder wordt blootgesteld aan verzekeringsproblemen (schade door niet-aangegeven onderhuurders wordt niet gedekt), stedenbouwkundige sancties (in Brussel vereist toeristische huisvesting een voorafgaande registratie) en versnelde slijtage van het pand door de wisselende bewoners.
-
De verhuurder kan de Airbnb-inkomsten niet rechtstreeks opeisen. Wel kan hij schadevergoeding eisen voor de geleden schade (versnelde slijtage, verzekeringsrisico, niet-naleving van het huurcontract) en de ontbinding van het huurcontract ten laste van de huurder verkrijgen.
-
In Brussel is toeristische huisvesting onderworpen aan de ordonnantie van 8 mei 2014. De logiesuitbater moet zich registreren bij Brussel Economie en Werkgelegenheid en een registratienummer verkrijgen. Zonder deze registratie is de activiteit illegaal en beboetbaar.
Beheer al uw huurcontracten in een tool
Huurcontract genereren, MyRent registratie, betalingsopvolging, digitale plaatsbeschrijving. 14 dagen gratis proefperiode.