Mon locataire a sous-loue sans autorisation

Janvier 2025 — la decouverte

Je suis proprietaire d’un appartement 2 chambres a Saint-Josse-ten-Noode depuis 2020. Mon locataire, Alexandre, 32 ans, consultant en marketing digital, y vit depuis mai 2023 avec un bail de residence principale de 3-6-9. Loyer : 950 EUR par mois. Locataire correct, jamais de retard de paiement.

Le 15 janvier 2025, ma voisine du dessous m’appelle. Elle a remarque un “defile de valises” dans le couloir ces derniers mois : des gens differents chaque week-end, parfois en semaine. Elle a fait une recherche sur Airbnb et a trouve mon appartement. L’annonce est en ligne depuis mai 2024, avec 87 avis positifs.

Je verifie moi-meme : photos de mon salon, de ma cuisine, de ma salle de bain. C’est bien mon appartement. Prix affiche : 95 EUR la nuit. Calendrier quasiment complet depuis 8 mois.

Janvier 2025 — la constitution du dossier

Avant de contacter Alexandre, je constitue un dossier solide :

1. Captures d’ecran de l’annonce Airbnb : photos, description, prix, calendrier des disponibilites, 87 avis
2. Calcul des revenus estimes : 87 reservations x 1,5 nuit en moyenne x 95 EUR = environ 12 400 EUR minimum. En realite, avec les reservations plus longues, le total est probablement autour de 14 000 EUR
3. Verification du bail : l’article 7 interdit expressement “toute sous-location totale ou partielle sans accord ecrit prealable du bailleur”
4. Verification urbanistique : a Bruxelles, l’hebergement touristique necessite un enregistrement aupres de Bruxelles Economie et Emploi. Alexandre n’a evidemment aucun numero d’enregistrement

Le 22 janvier, j’envoie une mise en demeure par recommande :

• Constatation de la sous-location non autorisee
• Rappel de l’article 7 du bail
• Demande de cessation immediate de l’activite Airbnb
• Mise en demeure de retirer l’annonce sous 10 jours
• Mention que le defaut de regularisation entrainera la saisine du juge de paix

Fevrier 2025 — la confrontation

Le 5 fevrier, je convoque Alexandre a une reunion dans mon bureau. Il arrive decontracte. Quand je pose les captures d’ecran sur la table, il change de visage.

Son explication : il voyage beaucoup pour son travail (2 a 3 semaines par mois) et “rentabilise” l’appartement pendant ses absences. Il ne voit pas le probleme : “L’appartement est toujours propre, le loyer est toujours paye.”

Je lui explique les problemes :

1. Violation du bail : sous-location totale sans autorisation ecrite
2. Violation de l’ordonnance bruxelloise : hebergement touristique sans enregistrement
3. Risque d’assurance : les dommages des sous-locataires ne sont pas couverts
4. Usure acceleree : 87 locataires en 8 mois, ca use bien plus qu’un occupant unique

Je lui propose une sortie : retrait immediat de l’annonce, engagement ecrit de ne plus sous-louer, et on passe l’eponge. Alexandre refuse. Il estime qu’il a le droit de “faire ce qu’il veut chez lui”. Sauf que ce n’est pas chez lui — c’est chez moi.

Le 20 fevrier, je saisis le juge de paix de Saint-Josse en demandant la resolution du bail aux torts du locataire, sur base de l’article 1729 du Code civil (manquement aux obligations du preneur).

Avril 2025 — le jugement

L’audience a lieu le 25 mars. Alexandre, represente par un avocat, plaide que la sous-location etait “partielle” puisqu’il conservait ses affaires dans l’appartement. Le juge n’est pas convaincu : l’annonce Airbnb proposait l’appartement entier, pas une chambre. Alexandre n’etait pas present pendant les locations. C’est bien une sous-location totale.

Le 10 avril, le juge de paix prononce la resolution du bail aux torts d’Alexandre :

• Bail resilie avec effet au 30 avril 2025
• Alexandre condamne aux frais de procedure (285 EUR)
• Indemnite d’occupation due jusqu’au depart effectif

Alexandre quitte l’appartement le 28 avril. L’etat des lieux de sortie revele une usure plus importante que prevu : matelas tache, serrure de la porte d’entree abimee par les allers-retours de cles, traces sur les murs. 750 EUR de remise en etat, preleves sur la garantie locative.

Bilan factuel : 12 semaines de procedure. Bail resilie. 750 EUR de reparations couvertes par la garantie. L’appartement est reloue en juin avec un nouveau contrat de bail comportant une clause Airbnb renforcee.

Ce que j’ai appris

Trois lecons pour tout proprietaire confronte a la sous-location sauvage :

1. Faites une recherche Airbnb/Booking de votre adresse une fois par an. Ca prend 5 minutes et ca peut vous eviter 8 mois de sous-location non autorisee. Demandez aussi a vos voisins de vous alerter en cas de rotation anormale d’occupants.

2. La clause bail ne suffit pas : ajoutez des consequences. Mon bail interdisait la sous-location, mais sans mentionner la resolution automatique en cas de violation. Depuis, j’ajoute une clause specifique : “Toute sous-location non autorisee constitue un motif de resolution immediate du bail, sans prejudice des dommages et interets.”

3. Verifiez votre assurance proprietaire bailleur. Contactez votre assureur et verifiez si votre contrat couvre les dommages causes par des sous-locataires non declares. La plupart des contrats ne les couvrent pas. Pour une gestion locative plus sereine, un logiciel de gestion locative centralise les alertes et le suivi.

D’autres situations vecues : Le locataire a quitte sans prevenir et Mon locataire a un animal non autorise dans le bail.