Le locataire conteste l'etat des lieux de sortie
Francoise, proprietaire a Liege, raconte comment son locataire a conteste les degradations constatees a la sortie. Expertise, usure normale et resolution.
- 01 Le constat
- 02 La contestation
- 03 L'expertise
- 04 L'accord
- 05 Les lecons
Juin 2025 — le constat de sortie
Je loue un appartement 3 chambres pres de la gare des Guillemins a Liege depuis 2019. Mon locataire, Damien, 38 ans, informaticien, l’occupait avec sa compagne depuis 6 ans. Un locataire globalement correct, loyer toujours ponctuel, mais avec deux enfants en bas age, le logement a vecu.
Le 30 juin, jour de l’etat des lieux de sortie, je fais le tour avec Damien et ma checklist. Les constats sont clairs :
- Parquet du salon : rayures profondes sur 8 m2 (jouets, chaises sans patins)
- Murs chambre enfants : dessins au feutre, autocollants, traces de scotch sur la peinture
- Porte de la salle de bain : trou de 10 cm dans le panneau
- Plan de travail cuisine : brulure de casserole, 30 cm de decoloration
Mon estimation : 4 800 EUR de remise en etat, basee sur des devis d’artisans locaux. Damien refuse de signer. “C’est de l’usure normale, on est restes 6 ans.”
Ne confondez pas le desaccord sur le montant avec un desaccord sur les faits. Si le locataire reconnait les degradations mais conteste le prix, la negociation est possible. S’il nie les degradations, l’etat des lieux d’entree devient la seule reference.
Juillet 2025 — la contestation
Le 2 juillet, Damien m’envoie un long email. Son argument : apres 6 ans d’occupation, une part d’usure est normale et ne peut pas etre facturee au locataire. Il cite des grilles de vetuste trouvees en ligne et estime que sa part devrait etre de 1 200 EUR maximum.
Il n’a pas tout a fait tort. L’usure normale existe et le proprietaire ne peut pas reclamer un appartement neuf apres 6 ans. Mais des dessins au feutre sur les murs et un trou dans une porte ne sont pas de l’usure.
Le 8 juillet, je lui envoie une mise en demeure par recommande avec un chiffrage detaille, poste par poste, avec les photos comparatives entree/sortie issues de notre etat des lieux.
Le 18 juillet, apres un echange telephonique, je propose une solution : un expert independant choisi d’un commun accord, dont le rapport sera contraignant pour les deux parties. Damien accepte. On choisit un expert agree en batiment a Liege.
Aout 2025 — l’expertise amiable
Le 1er aout, l’expert visite le logement pendant 2 heures. Il compare methodiquement l’etat des lieux d’entree (realise par un professionnel en 2019, avec photos haute resolution) et l’etat actuel.
Son rapport, rendu le 12 aout, distingue clairement :
Usure normale (non imputable au locataire) :
- Jaunissement des peintures blanches : normal apres 6 ans
- Usure legere du vernis parquet dans les zones de passage : normal
Degradations (imputables au locataire) :
- Rayures profondes du parquet (jouets, chaises) : 1 400 EUR de ponçage et vitrification
- Murs chambre enfants (feutre, autocollants) : 600 EUR de preparation et peinture 2 couches
- Trou porte salle de bain : 350 EUR (remplacement panneau)
- Brulure plan de travail : 850 EUR (remplacement partiel)
Total expert : 3 200 EUR, contre mes 4 800 EUR initiaux. La difference s’explique par la deduction de la vetuste sur certains postes et des prix de marche plus bas que mes devis initiaux.
Sans les photos HD de l’etat des lieux d’entree, l’expert n’aurait pas pu trancher sur l’origine des rayures du parquet. C’est ce document qui a permis de prouver que le parquet etait en parfait etat a l’entree.
Aout 2025 — l’accord
Le 20 aout, Damien et moi signons un accord sur la base du rapport : 3 200 EUR preleves sur la garantie locative de 2 550 EUR (3 mois), le solde de 650 EUR verse par Damien en 2 fois.
Bilan factuel : 7 semaines de resolution. 3 200 EUR obtenus sur 4 800 EUR demandes — soit 67 %. 350 EUR de frais d’expertise partages a 50/50. Pas de tribunal, pas de frais d’avocat, pas de mois d’attente supplementaires.
Ce que j’ai appris
Trois enseignements que je transmets desormais a tous les proprietaires qui me demandent conseil :
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L’etat des lieux d’entree professionnel est un investissement, pas une depense. Mes 250 EUR de 2019 m’ont permis de recuperer 3 200 EUR en 2025. Sans ces photos, le litige aurait ete quasi impossible a trancher sans juge.
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Appliquez une grille de vetuste des le depart. Annoncez dans le bail que la vetuste sera calculee selon une grille lineaire (ex : peinture amorite sur 7 ans). Ca evite les debats subjectifs a la sortie. Un bon contrat de bail prevoit ce type de clause.
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L’expertise amiable est toujours plus rapide et moins chere que le tribunal. Le juge de paix de Liege affiche un delai moyen de 5 mois. Mon expertise amiable a pris 3 semaines.
Retrouvez d’autres temoignages dans notre rubrique cas de proprietaires et decouvrez comment un etat des lieux bien fait peut vous proteger.
- “**Investissez dans un etat des lieux d'entree professionnel.** Les 150 a 300 EUR d'un expert agree a l'entree vous evitent des milliers d'euros de discussion a la sortie. C'est votre piece maitresse en cas de litige.
- “**Distinguez usure normale et degradation des le constat.** Un parquet raye apres 8 ans de location, c'est de l'usure. Un parquet brule par des megots, c'est une degradation. Le juge fait cette distinction, faites-la aussi.
- “**Proposez un expert amiable avant le tribunal.** Un expert choisi d'un commun accord coute 300 a 500 EUR et tranche en 2 semaines. Le juge de paix prend 4 a 8 mois.
Le deroule semaine par semaine
Questions fréquentes
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L'usure normale resulte de l'usage quotidien du logement : leger jaunissement des murs, usure du vernis d'un parquet, traces d'usure sur les poignees. La degradation est un dommage anormal : trou dans un mur, moquette brulee, vitre cassee. Seules les degradations sont a charge du locataire.
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Le locataire n'est pas oblige de signer, mais son refus ne bloque pas la procedure. Faites appel a un expert agree pour realiser un etat des lieux contradictoire. Si le locataire ne se presente pas, l'expert dresse le constat seul, qui sera opposable devant le juge.
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En expertise amiable, les frais sont generalement partages 50/50. Si le juge de paix designe un expert judiciaire, les frais (500 a 1 500 EUR) sont avances par le demandeur puis repartis selon la decision finale.
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En droit commun belge, l'action en responsabilite contractuelle se prescrit par 10 ans. Mais en pratique, plus vous attendez, plus la preuve est difficile a etablir. Agissez dans les 30 jours suivant la sortie.
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