Wanneer dit model gebruiken
De ingebrekestelling is de formele stap die volgt op de aanvraag tot herstellingen die zonder gevolg is gebleven. Ze vormt een juridische waarschuwing aan de verhuurder en een aanbevolen voorwaarde alvorens de vrederechter te vatten.
Concrete gebruikssituaties
- Geen reactie: de verhuurder heeft niet geantwoord op uw eerste aanvraag tot herstellingen binnen de gestelde termijn (doorgaans 15 tot 30 dagen)
- Niet-nagekomen belofte: de verhuurder heeft beloofd in te grijpen of een vakman aan te stellen, maar er is tot op heden geen enkele herstelling uitgevoerd
- Ontoereikende herstellingen: de uitgevoerde werken hebben het probleem niet opgelost of zijn op onvolledige of gebrekkige wijze uitgevoerd
- Gevaar voor de gezondheid of de veiligheid: de woning vertoont ernstige risico’s (uitgebreide schimmel, gevaarlijke elektrische installatie, instabiele structuur, afwezigheid van verwarming in de winter) en de verhuurder grijpt niet in ondanks uw meldingen
- Opbouw van het gerechtelijk dossier: u wenst een stevig dossier samen te stellen alvorens de vrederechter te vatten, de ingebrekestelling is een sleutelelement van het dossier
Wettelijk kader
De artikelen 1719 en 1720 van het Burgerlijk Wetboek leggen de verhuurder op het goed in goede staat van herstelling af te leveren en te onderhouden zodat het kan dienen voor het beoogde gebruik. De gewestelijke wetgevingen (Brusselse Huisvestingscode, Waals decreet, Vlaams Woninghuurdecreet) vullen deze verplichtingen aan met veiligheids- en gezondheidsnormen. Het niet naleven van deze verplichtingen kan leiden tot de veroordeling van de verhuurder tot uitvoering van de werken onder dwangsom, een huurvermindering of zelfs de ontbinding van het huurcontract ten nadele van de verhuurder.
Raadpleeg onze modellen van huurdocumenten en onze pagina over de plaatsbeschrijving om de staat van het goed te documenteren.
Verplichte vermeldingen van het document
De ingebrekestelling voor herstellingen moet met zorg worden opgesteld want ze heeft juridische draagwijdte:
- Vermelding “Ingebrekestelling”: het onderwerp van het schrijven moet duidelijk aangeven dat het om een ingebrekestelling gaat (en niet om een eenvoudige aanvraag)
- Identiteit van de partijen: volledige naam en adres van de huurder en de verhuurder
- Verwijzing naar het huurcontract: datum van ondertekening van het huurcontract
- Herinnering aan de oorspronkelijke aanvraag: precieze verwijzing naar de eerste brief van aanvraag tot herstellingen (verzenddatum, verzendwijze, samenvatting van de inhoud)
- Beschrijving van de aanhoudende problemen: huidige staat van de gebreken, eventuele verergering sinds de eerste aanvraag, nieuwe gevolgen
- Wettelijke basis: verwijzing naar de artikelen 1719, 1720 en 1721 van het Burgerlijk Wetboek en de toepasselijke gewestelijke wetgevingen
- Ultimatum: precieze en redelijke termijn voor de uitvoering van de werken (15 dagen voor niet-dringende gevallen, 48 uur tot 7 dagen voor noodgevallen)
- Aangekondigde gevolgen: vatten van de vrederechter, vordering tot veroordeling onder dwangsom, huurvermindering, schadevergoeding, ontbinding van het huurcontract ten nadele van de verhuurder
- Formele vermelding: “Dit schrijven geldt als ingebrekestelling in de zin van de wet”
Wat de vrederechter kan bevelen
| Maatregel | Voorwaarden |
|---|---|
| Veroordeling tot uitvoering van de werken | Bewezen gebrek, nalatigheid van de verhuurder |
| Dwangsom (bedrag per dag vertraging) | Niet-uitvoering van de veroordeling |
| Huurvermindering | Bewezen genotstoornissen |
| Schadevergoeding | Bewezen schade (facturen, attesten) |
| Consignatie van de huur | Verzoek van de huurder, akkoord van de rechter |
| Ontbinding van het huurcontract ten nadele van de verhuurder | Ernstige en aanhoudende tekortkoming |
Raadpleeg onze pagina over de huurlasten voor herstellingen verbonden aan de gemeenschappelijke delen en de collectieve verwarming.
Modelbrief
[NAAM, Voornaam van de huurder] [Adres van het gehuurde goed] [Postcode, Gemeente]
[NAAM, Voornaam van de verhuurder] [Adres van de verhuurder] [Postcode, Gemeente]
[Plaats], [datum]
Betreft: INGEBREKESTELLING - Herstellingen aan het goed gelegen te [adres van het goed]
Aangetekende brief met ontvangstbevestiging
Mevrouw, Mijnheer,
Per aangetekende brief van [datum van het eerste schrijven] (trackingnr.: [referentie]) heb ik u de volgende problemen gemeld die de woning aantasten die ik bewoon te [volledig adres], krachtens het huurcontract ondertekend op [datum van het huurcontract]:
- [Herinnering aan probleem 1: aard, locatie, impact]
- [Herinnering aan probleem 2: aard, locatie, impact]
Tot op heden, zijnde [aantal] dagen na mijn aanvraag, is er geen enkele interventie uitgevoerd [of: de herstellingen uitgevoerd op [datum] hebben het probleem niet opgelost, zoals blijkt uit de bijgevoegde foto’s].
Sinds mijn eerste aanvraag is de situatie [onveranderd gebleven / verergerd op de volgende wijze: de evolutie en de nieuwe gevolgen voor de bewoonbaarheid, de gezondheid of de veiligheid van de bewoners beschrijven].
Ik herinner u eraan dat de artikelen 1719 en 1720 van het Burgerlijk Wetboek u als verhuurder opleggen het goed in goede staat van herstelling af te leveren en te onderhouden zodat het kan dienen voor het gebruik waarvoor het is verhuurd. [Aanvullende verwijzing naar de gewestelijke wetgeving indien van toepassing: Brusselse ordonnantie, Waals decreet, Vlaams Woninghuurdecreet.]
Bij deze stel ik u in gebreke om over te gaan tot de nodige herstellingen binnen een termijn van vijftien dagen na ontvangst van dit schrijven, zijnde uiterlijk op [berekende uiterste datum].
Bij gebrek aan effectieve interventie binnen deze termijn, zal ik genoodzaakt zijn de vrederechter van het kanton [naam van het kanton] te vatten teneinde:
- uw veroordeling tot uitvoering van de werken onder dwangsom te verkrijgen;
- een huurvermindering te vorderen evenredig met de genotstoornissen geleden sinds [datum van de eerste aanvraag];
- schadevergoeding te eisen ter vergoeding van de geleden schade [beschadiging van meubilair, huisvestingskosten, gezondheidsschade].
Dit schrijven geldt als ingebrekestelling in de zin van de wet.
Hoogachtend,
[Handtekening] [NAAM, Voornaam]
Bijlagen:
- Kopie van de eerste aanvraag tot herstellingen van [datum]
- Ontvangstbevestiging van de eerste aanvraag
- Gedateerde foto’s van de huidige staat van de gebreken
- [Indien van toepassing] Kostenraming opgesteld door [vakman]
- [Indien van toepassing] Medisch attest / schadevergoedingsfacturen
Verzendingswijze
De ingebrekestelling moet noodzakelijkerwijs langs formele weg worden betekend om juridische waarde te hebben:
- Aangetekende brief met ontvangstbevestiging: verplicht. De ingebrekestelling heeft slechts draagwijdte als ze per aangetekende brief wordt betekend. De ontvangstbevestiging bewijst de datum van kennisgeving en doet de ultimatumtermijn ingaan
- Geen e-mail alleen: een e-mail vormt geen geldige ingebrekestelling in juridische zin. Ze kan echter aanvullend worden verstuurd om de communicatie te versnellen
- Termijn voor het vatten: wacht het verstrijken van de verleende termijn af (doorgaans 15 dagen) alvorens de vrederechter te vatten. Als de verhuurder positief antwoordt maar niet handelt, kunt u een korte bijkomende termijn verlenen
- Bewaring: bewaar het verzendbewijs, de ontvangstbevestiging en een volledige kopie van het schrijven met zijn bijlagen. Deze documenten zullen de centrale stukken van uw gerechtelijk dossier vormen
- Kopie aan een derde: stuur een kopie naar uw rechtsbijstandsverzekering, indien van toepassing. Als de woning door een kantoor wordt beheerd, stuur ook een kopie naar het kantoor
Na de ingebrekestelling
Als de verhuurder niet heeft gereageerd bij het verstrijken van de termijn:
- Vat de vrederechter in verzoening (gratis, zonder advocaat)
- Als de verzoening mislukt, stel een procedure ten gronde in
- In geval van absolute nood (veiligheidsgevaar), vraag een procedure in kort geding
Verstuur uw aangetekende brief online rechtstreeks vanaf het platform BailBelgie.