Wanneer dit model gebruiken
Dit model brief stelt de huurder in staat om formeel aan de verhuurder de uitvoering van herstellingen te vragen die onder zijn verplichting als verhuurder vallen. In Belgie is de verhuurder verplicht het verhuurde goed in goede staat van herstelling te houden en een woning af te leveren die voldoet aan de normen inzake veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid (artikelen 1719 en 1720 van het Burgerlijk Wetboek).
Concrete gebruikssituaties
- Loodgieterijprobleem: aanhoudend waterlek, diep verstopte leiding, defecte boiler of warmwatertoestel, onvoldoende waterdruk door een leidingprobleem
- Verwarmingspanne: ketel buiten werking, defecte of slecht gedimensioneerde radiatoren, niet-werkende thermostaat, vooral tijdens het winterseizoen wanneer een woning zonder verwarming een gezondheidsrisico vormt
- Structurele schade: scheuren in dragende muren, infiltraties via het dak of de gevels, opstijgend vocht, verzakking van de vloer
- Defecte installaties: verouderde of niet-conforme elektrische installatie volgens het AREI (Algemeen Reglement op de Elektrische Installaties), gebroken ramen, onbeveiligde voordeur, defect slot
- Conformiteit met de normen: de woning voldoet niet aan de gewestelijke normen inzake bewoonbaarheid (Brusselse Huisvestingscode, Waals decreet, Vlaamse Wooncode), ontbreken van verplichte rookmelders
Onderscheid tussen herstellingen van de verhuurder en de huurder
| Ten laste van de verhuurder | Ten laste van de huurder |
|---|---|
| Dak, dakstructuur, gevels | Courant onderhoud van de ketel |
| Hoofdleidingen | Kleine ontstoppingen (gootsteen, wastafel) |
| Vervanging ketel | Vervanging lampen en zekeringen |
| Ramen, beglazing | Onderhoud siliconenvoegen |
| Elektrische installatie | Kleine slotreparaties |
| Aanpassing aan veiligheidsnormen | Onderhoud van de tuin |
Deze stap is de eerste minnelijke aanpak voor de ingebrekestelling, als de verhuurder niet reageert. Raadpleeg onze modellen van huurdocumenten en onze pagina over de plaatsbeschrijving.
Verplichte vermeldingen van het document
De aanvraag tot herstellingen moet nauwkeurig, gedocumenteerd en duidelijk gekaderd zijn:
- Identiteit van de huurder: naam, voornaam, adres van het gehuurde goed
- Identiteit van de verhuurder: naam, voornaam of maatschappelijke benaming, correspondentieadres
- Verwijzing naar het huurcontract: datum van ondertekening van het huurcontract
- Gedetailleerde beschrijving van de problemen: voor elk gebrek de aard, de exacte locatie in de woning (kamer, muur, vloer), de datum van verschijning of vaststelling vermelden
- Impact op de bewoonbaarheid: concrete gevolgen voor het ddagelijkse leven, de gezondheid of de veiligheid van de bewoners (bv.: onmogelijkheid om de badkamer te gebruiken, elektrisch risico, vocht in de kinderkamer)
- Foto’s en bewijzen: vermelding van de bijgevoegde gedateerde foto’s, eventueel video, rapport van een technicus indien beschikbaar
- Uitdrukkelijke vraag tot herstelling: precieze beschrijving van de verwachte werken
- Redelijke termijn: 15 dagen voor niet-dringende gevallen, 48 uur tot een week voor noodgevallen
- Vermelding van de gevolgen bij niet-handelen: aankondiging van een ingebrekestelling en vervolgens een verzoek aan de vrederechter
Wettelijke basis
De verhuurder is verplicht het goed in goede staat af te leveren (art. 1719 Burgerlijk Wetboek), het te onderhouden zodat het kan dienen voor het beoogde gebruik (art. 1720) en het rustig genot te garanderen (art. 1721). De gewestelijke wetgevingen vullen deze verplichtingen aan met normen inzake gezondheid en veiligheid. Raadpleeg onze pagina over de huurwaarborg om de financiele gevolgen van herstellingen bij het einde van de huur te begrijpen.
Modelbrief
[NAAM, Voornaam van de huurder] [Adres van het gehuurde goed] [Postcode, Gemeente]
[NAAM, Voornaam van de verhuurder] [Adres van de verhuurder] [Postcode, Gemeente]
[Plaats], [datum]
Betreft: Aanvraag tot herstellingen - Goed gelegen te [adres van het goed]
Aangetekende brief met ontvangstbevestiging
Mevrouw, Mijnheer,
In mijn hoedanigheid van huurder van het goed gelegen te [volledig adres], krachtens het huurcontract ondertekend op [datum van het huurcontract], wens ik de volgende problemen die in de woning zijn vastgesteld onder uw aandacht te brengen:
1. [Beschrijving van het probleem - bv.: waterlek in de badkamer] Locatie: [kamer, precieze plaats]. Datum van vaststelling: [datum]. Dit gebrek veroorzaakt [concrete gevolgen: waterschade aan het plafond, schimmel, onmogelijkheid om de douche te gebruiken]. Foto’s bijgevoegd in bijlage (stukken nr. [nummers]).
2. [Beschrijving van het probleem - bv.: defecte elektrische installatie] Locatie: [kamer]. Datum van vaststelling: [datum]. [Precieze beschrijving van het gebrek en zijn gevolgen]. Dit probleem vormt een risico voor de veiligheid van de bewoners.
Deze gebreken vallen onder uw verplichting als verhuurder om het gehuurde goed in goede staat van herstelling te houden, overeenkomstig de artikelen 1719 en 1720 van het Burgerlijk Wetboek en de toepasselijke gewestelijke wetgeving [in Brussel / in Wallonie / in Vlaanderen].
Ik verzoek u de nodige herstellingen uit te voeren binnen een termijn van [15/30] dagen na ontvangst van dit schrijven. Ik blijf tot uw beschikking om een datum voor de interventie af te spreken en om toegang tot de woning te verlenen aan de vakmensen die u zult aanstellen, op de gebruikelijke uren en dagen.
Bij gebrek aan reactie van uw kant binnen de gestelde termijn, zal ik genoodzaakt zijn u een formele ingebrekestelling te sturen en, indien nodig, de vrederechter van het kanton [naam van het kanton] te vatten teneinde de uitvoering van de werken onder dwangsom te verkrijgen.
Hoogachtend,
[Handtekening] [NAAM, Voornaam]
Bijlagen:
- Gedateerde foto’s van de vastgestelde gebreken (stukken nr. 1 tot [n])
- [Indien van toepassing] Rapport van de technicus / kostenraming voor herstelling
- [Indien van toepassing] Kopie van de intredende plaatsbeschrijving als bewijs van de goede oorspronkelijke staat
Verzendingswijze
De aanvraag tot herstellingen kan op verschillende manieren verstuurd worden naargelang de urgentie van de situatie:
- Aangetekende brief met ontvangstbevestiging: te verkiezen verzendwijze om een formeel bewijs te vormen. Onmisbaar als de situatie dreigt te evolueren naar een geschil of een ingebrekestelling
- E-mail met leesbevestiging: aanvaardbaar als eerste benadering voor niet-dringende problemen, maar onvoldoende als bewijs bij een gerechtelijke procedure
- Noodgeval: bij onmiddellijk gevaar (gaslek, instortingsgevaar, overstroming), neem telefonisch contact op met de verhuurder en bevestig schriftelijk binnen 24 uur. Contacteer de hulpdiensten (brandweer) indien nodig. Neem onmiddellijke bewarende maatregelen (watertoevoer afsluiten, gas dichtdraaien)
- Termijn: verstuur de aanvraag zodra het probleem is vastgesteld. Wacht niet tot de situatie verergert, want een vertraging in de melding kan u worden verweten
Escalatie bij niet-handelen
- Schriftelijke aanvraag (dit model) met een termijn van 15 tot 30 dagen
- Formele ingebrekestelling per aangetekende brief met een termijn van 15 dagen
- Verzoening voor de vrederechter (gratis)
- Procedure ten gronde voor de vrederechter (veroordeling tot uitvoering van de werken onder dwangsom, huurvermindering, schadevergoeding)
Verstuur uw brieven via de aangetekende brief online van HuurcontractBelgie.