De huurwaarborg in het Vlaamse Gewest
Vlaanderen onderscheidt zich van de twee andere Belgische gewesten door een specifiek wettelijk kader inzake huurwaarborg. Het Vlaams Woninghuurdecreet van 9 november 2018 heeft eigen regels ingevoerd die afwijken van het federale regime, met name door het maximumbedrag van de waarborg te verhogen tot 3 maanden huur.
Deze Vlaamse specificiteiten hebben een directe impact op de verplichtingen van verhuurders en de rechten van huurders in het Nederlandstalige Gewest. Het huurcontract in Vlaanderen moet in het Nederlands worden opgesteld (de Nederlandse versie prevaleert bij een tweetalig contract), en de geschillen over de waarborg worden voorgelegd aan de vrederechter. De sociale hulp voor de samenstelling van de waarborg valt onder het OCMW.
Het kader van het Vlaams Woninghuurdecreet
Het Woninghuurdecreet is in werking getreden op 1 januari 2019 en vormt de referentietekst voor alle verhuring van hoofdverblijfplaats in Vlaanderen. Inzake huurwaarborg brengt het verschillende wijzigingen ten opzichte van het federale regime:
Voornaamste bepalingen:
- Het maximumbedrag van de waarborg is vastgesteld op 3 maanden huur (tegenover 2 maanden in Brussel/Wallonie voor een eenmalige storting)
- De waarborg moet op een geblokkeerde bankrekening op naam van de huurder worden geplaatst
- De interesten worden gekapitaliseerd ten voordele van de huurder
- De verhuurder mag de waarborg niet op zijn eigen rekening bewaren
Motivatie van de Vlaamse wetgever:
Het hogere waarborgbedrag in Vlaanderen beoogt:
- Verhuurders beter te beschermen tegen de risico’s van schade en wanbetaling
- Het beroep op informele waarborgen (contanten, persoonlijke borg) te verminderen
- De systematische plaatsing op een geblokkeerde rekening aan te moedigen
Daartegenover versterkt het Woninghuurdecreet ook de rechten van de huurder inzake woningkwaliteitsnormen.
Bedrag en modaliteiten van de waarborg in Vlaanderen
Maximumbedrag: 3 maanden huur exclusief lasten
De referentiehuur is de mmaandelijkse basishuur, zonder de lasten of voorschotten. De gemeenschappelijke lasten van de mede-eigendom worden niet in de berekening opgenomen.
Berekeningsvoorbeeld:
| Element | Bedrag |
|---|---|
| Mmaandelijkse huur | 850 EUR |
| Mmaandelijkse lasten | 150 EUR |
| Berekeningsbasis | 850 EUR (enkel huur) |
| Maximale waarborg (3 maanden) | 2.550 EUR |
Stortingswijzen:
Het Woninghuurdecreet voorziet dat de waarborg in een keer op een geblokkeerde bankrekening wordt gestort. Er bestaat geen wettelijk spreidingsmechanisme vergelijkbaar met de “progressieve bankwaarborg” voorzien in Brussel en Wallonie.
De huurder kan echter:
- Een minnelijke spreiding onderhandelen met de verhuurder (niet wettelijk voorzien maar niet verboden)
- De hulp van het OCMW vragen
- Een sociale lening aanvragen om de waarborg te financieren
Onrechtmatige clausule:
Elke clausule in het huurcontract die een waarborg van meer dan 3 maanden huur eist, wordt als niet-geschreven beschouwd. De huurder is slechts gehouden tot maximaal 3 maanden, zelfs als het contract meer voorziet.
Vergelijking met de andere gewesten
| Aspect | Brussel | Wallonie | Vlaanderen |
|---|---|---|---|
| Max bedrag (eenmalige storting) | 2 maanden | 2 maanden | 3 maanden |
| Max bedrag (bankwaarborg) | 3 maanden | 3 maanden | Niet van toepassing |
| Wettelijke spreiding | Ja | Ja | Nee |
| Geblokkeerde rekening verplicht | Ja | Ja | Ja |
| Interesten voor de huurder | Ja | Ja | Ja |
| OCMW-hulp | Ja | Ja | Ja |
| Referentietekst | Federale wet | Federale wet | Woninghuurdecreet |
Het verschil in bedrag tussen Vlaanderen en de andere gewesten kan een financiele drempel vormen voor Vlaamse huurders, met name bij woningen met hoge huurprijzen. Een appartement van 1.000 euro huur vereist een waarborg van 3.000 euro in Vlaanderen, tegenover 2.000 euro in Brussel of Wallonie.
Vrijgave van de waarborg in Vlaanderen
De vrijgaveprocedure in Vlaanderen volgt dezelfde principes als in de andere gewesten:
Minnelijke procedure:
- Opstelling van de plaatsbeschrijving van uittrede
- Akkoord tussen de partijen over eventuele inhoudingen
- Ondertekening van een gezamenlijke vrijgavebrief
- Voorlegging bij de bank
- Vrijgave van de fondsen binnen enkele werkdagen
Bij geschil:
De huurder of de verhuurder kan de vrederechter van het kanton waar het goed zich bevindt inschakelen. De procedure is identiek aan die in de andere gewesten:
- Gratis verzoeningspoging bij de griffie
- Bij mislukking procedure ten gronde bij de vrederechter
- De rechter kan de volledige of gedeeltelijke vrijgave van de waarborg bevelen
Verjaringstermijn:
De Vlaamse huurder beschikt over een termijn van een jaar na het einde van het contract om zijn waarborg op te eisen (verjaring voor huurherstellingen). Deze termijn is identiek in de drie gewesten.
Samenvatting van de Vlaamse specificiteiten:
| Element | Brussel / Wallonie | Vlaanderen |
|---|---|---|
| Referentietekst | Federale wet (Burgerlijk Wetboek) | Woninghuurdecreet (2018) |
| Max bedrag waarborg | 2 maanden (eenmalig) / 3 maanden (bankwaarborg) | 3 maanden (alle modaliteiten) |
| Wettelijke spreiding | Ja (progressieve bankwaarborg) | Niet wettelijk voorzien |
| Bevoegde rechtbank | Vrederechter | Vrederechter |
| Sociale hulp | OCMW | OCMW |
| Taal huurcontract | Frans | Nederlands verplicht |
Raadpleeg de pagina teruggavetermijn voor de praktische teruggavetermijnen. Raadpleeg de pagina problemen met de huurwaarborg voor veelvoorkomende problemen. De interesten op de Vlaamse geblokkeerde rekening worden gekapitaliseerd volgens dezelfde regels als in de andere gewesten.