Quand utiliser un wijziging de prolongation
L’wijziging de prolongation permet d’etendre la duree d’un huurcontract existant sans conclure un nouveau contrat. Cette solution preserve les conditions du huurcontract initial (huur, charges, huurwaarborg) tout en prolongeant la periode de location.
En Belgie, la prolongation par wijziging est surtout pertinente pour les baux de courte duree (maximum 3 ans, regle identique dans les trois regions). Pour les baux de 9 ans, le mecanisme de reconduction tacite pour des periodes de 3 ans rend l’wijziging moins necessaire. Quelle que soit la situation, l’wijziging doit etre redige par ecrit et enregistre gratuitement via MyRent (SPF Finances), comme le huurcontract initial. La huurwaarborg reste bloquee pendant toute la duree de la prolongation et les interets continuent de courir au benefice du huurder.
Prolongation du huurcontract de courte duree
Le huurcontract de courte duree est le cas le plus frequent de prolongation par wijziging. En droit belge, un huurcontract de residence principale peut etre conclu pour une duree inferieure ou egale a 3 ans.
Regle des 3 ans :
La duree totale du huurcontract initial et de ses prolongations successives ne peut exceder 3 ans. Cette regle est imperative et s’applique dans les trois regions belges.
Exemples concrets :
| Huurcontract initial | Prolongation possible | Duree totale |
|---|---|---|
| 1 an | Jusqu’a 2 ans de prolongation | 3 ans maximum |
| 2 ans | 1 an maximum | 3 ans maximum |
| 3 ans | Aucune prolongation possible | 3 ans |
| 1 an + 1 an | 1 an maximum | 3 ans maximum |
Consequences du depassement :
Si la duree totale depasse 3 ans (meme d’un seul jour), le huurcontract est automatiquement requalifie en huurcontract de 9 ans. Cette requalification entraine :
- L’application du regime protecteur du huurcontract de 9 ans (opzegging de 6 mois pour le verhuurder)
- Le calcul du huurcontract de 9 ans a partir de la date d’entree en vigueur du huurcontract initial
- L’impossibilite de revenir au regime de courte duree
Cette requalification protege le huurder mais peut desavantager le verhuurder qui souhaitait conserver de la flexibilite. Il est donc essentiel de respecter strictement la limite de 3 ans.
Prolongation du huurcontract de 9 ans
Le huurcontract de 9 ans se reconduit tacitement pour des periodes successives de 3 ans a son echeance. Un wijziging de prolongation n’est donc generalement pas necessaire.
Toutefois, un wijziging peut etre utile dans les cas suivants :
- Modification des conditions : si les parties souhaitent profiter de la prolongation pour adapter certaines clauses (huur, charges, travaux)
- Prolongation pour circonstances exceptionnelles : le huurder peut demander au vrederechter une prolongation exceptionnelle du huurcontract pour circonstances graves (art. 11 de la loi sur les baux), comme un probleme de sante ou une difficulte a trouver un nouveau logement
- Accord sur la fin du huurcontract : les parties conviennent de prolonger le huurcontract au-dela de la reconduction automatique avec des conditions specifiques
Dans ces situations, l’wijziging clarifie les conditions de la prolongation et evite les contestations ulterieures.
Mentions obligatoires de l’wijziging de prolongation
L’wijziging de prolongation doit comporter :
- Identification des parties : noms, prenoms et adresses du verhuurder et du huurder
- Reference au huurcontract initial : date de signature, adresse du bien loue, numero d’enregistrement
- Duree de la prolongation : date de debut et date de fin de la periode prolongee
- Conditions maintenues : mention explicite que les conditions du huurcontract initial restent applicables
- Conditions modifiees : le cas echeant, mention des clauses adaptees (huur, charges)
- Signatures des deux parties avec mention de la date
L’wijziging doit etre redige en deux exemplaires originaux (un pour chaque partie) plus un exemplaire pour l’enregistrement. Il doit etre enregistre au bureau Securite juridique dans les 2 mois suivant sa signature (enregistrement gratuit pour les baux d’habitation).
Pour les conditions de fond, consultez le guide sur les annexes obligatoires et la page consacree a la huurwaarborg.
Specificites regionales
| Aspect | Brussel | Wallonie | Vlaanderen |
|---|---|---|---|
| Duree max huurcontract court | 3 ans | 3 ans | 3 ans |
| Requalification | En huurcontract de 9 ans | En huurcontract de 9 ans | En huurcontract de 9 ans |
| Prolongation exceptionnelle | Oui (vrederechter) | Oui (vrederechter) | Oui (vrederechter) |
| Enregistrement wijziging | Gratuit | Gratuit | Gratuit |
| Indexering pendant prolongation | Applicable | Applicable | Applicable |
Les trois regions appliquent des regles similaires pour la prolongation du huurcontract, la principale difference etant le cadre legislatif de reference : Code bruxellois du logement, Code wallon de l’habitation durable, et Vlaams Woninghuurdecreet en Vlaanderen.
Quel que soit la region, la prolongation ne dispense pas le verhuurder de ses obligations en matiere d’plaatsbeschrijving et de quittances de huur. La huurwaarborg reste bloquee sur le compte bancaire pendant toute la duree de la prolongation, et les interets continuent de courir au benefice du huurder.