Quand utiliser un amendment de prolongation
L’amendment de prolongation permet d’etendre la duree d’un lease existant sans conclure un nouveau contrat. Cette solution preserve les conditions du lease initial (rent, charges, rental deposit) tout en prolongeant la periode de location.
En Belgium, la prolongation par amendment est surtout pertinente pour les baux de courte duree (maximum 3 ans, regle identique dans les trois regions). Pour les baux de 9 ans, le mecanisme de reconduction tacite pour des periodes de 3 ans rend l’amendment moins necessaire. Quelle que soit la situation, l’amendment doit etre redige par ecrit et enregistre gratuitement via MyRent (FPS Finance), comme le lease initial. La rental deposit reste bloquee pendant toute la duree de la prolongation et les interets continuent de courir au benefice du tenant.
Prolongation du lease de courte duree
Le lease de courte duree est le cas le plus frequent de prolongation par amendment. En droit belge, un lease de residence principale peut etre conclu pour une duree inferieure ou egale a 3 ans.
Regle des 3 ans :
La duree totale du lease initial et de ses prolongations successives ne peut exceder 3 ans. Cette regle est imperative et s’applique dans les trois regions belges.
Exemples concrets :
| Lease initial | Prolongation possible | Duree totale |
|---|---|---|
| 1 an | Jusqu’a 2 ans de prolongation | 3 ans maximum |
| 2 ans | 1 an maximum | 3 ans maximum |
| 3 ans | Aucune prolongation possible | 3 ans |
| 1 an + 1 an | 1 an maximum | 3 ans maximum |
Consequences du depassement :
Si la duree totale depasse 3 ans (meme d’un seul jour), le lease est automatiquement requalifie en lease de 9 ans. Cette requalification entraine :
- L’application du regime protecteur du lease de 9 ans (notice period de 6 mois pour le landlord)
- Le calcul du lease de 9 ans a partir de la date d’entree en vigueur du lease initial
- L’impossibilite de revenir au regime de courte duree
Cette requalification protege le tenant mais peut desavantager le landlord qui souhaitait conserver de la flexibilite. Il est donc essentiel de respecter strictement la limite de 3 ans.
Prolongation du lease de 9 ans
Le lease de 9 ans se reconduit tacitement pour des periodes successives de 3 ans a son echeance. Un amendment de prolongation n’est donc generalement pas necessaire.
Toutefois, un amendment peut etre utile dans les cas suivants :
- Modification des conditions : si les parties souhaitent profiter de la prolongation pour adapter certaines clauses (rent, charges, travaux)
- Prolongation pour circonstances exceptionnelles : le tenant peut demander au justice of the peace une prolongation exceptionnelle du lease pour circonstances graves (art. 11 de la loi sur les baux), comme un probleme de sante ou une difficulte a trouver un nouveau logement
- Accord sur la fin du lease : les parties conviennent de prolonger le lease au-dela de la reconduction automatique avec des conditions specifiques
Dans ces situations, l’amendment clarifie les conditions de la prolongation et evite les contestations ulterieures.
Mentions obligatoires de l’amendment de prolongation
L’amendment de prolongation doit comporter :
- Identification des parties : noms, prenoms et adresses du landlord et du tenant
- Reference au lease initial : date de signature, adresse du bien loue, numero d’enregistrement
- Duree de la prolongation : date de debut et date de fin de la periode prolongee
- Conditions maintenues : mention explicite que les conditions du lease initial restent applicables
- Conditions modifiees : le cas echeant, mention des clauses adaptees (rent, charges)
- Signatures des deux parties avec mention de la date
L’amendment doit etre redige en deux exemplaires originaux (un pour chaque partie) plus un exemplaire pour l’enregistrement. Il doit etre enregistre au bureau Securite juridique dans les 2 mois suivant sa signature (enregistrement gratuit pour les baux d’habitation).
Pour les conditions de fond, consultez le guide sur les annexes obligatoires et la page consacree a la rental deposit.
Specificites regionales
| Aspect | Brussels | Wallonia | Flanders |
|---|---|---|---|
| Duree max lease court | 3 ans | 3 ans | 3 ans |
| Requalification | En lease de 9 ans | En lease de 9 ans | En lease de 9 ans |
| Prolongation exceptionnelle | Oui (justice of the peace) | Oui (justice of the peace) | Oui (vrederechter) |
| Enregistrement amendment | Gratuit | Gratuit | Gratuit |
| Indexation pendant prolongation | Applicable | Applicable | Applicable |
Les trois regions appliquent des regles similaires pour la prolongation du lease, la principale difference etant le cadre legislatif de reference : Code bruxellois du logement, Code wallon de l’habitation durable, et Vlaams Woninghuurdecreet en Flanders.
Quel que soit la region, la prolongation ne dispense pas le landlord de ses obligations en matiere d’property inventory et de quittances de rent. La rental deposit reste bloquee sur le compte bancaire pendant toute la duree de la prolongation, et les interets continuent de courir au benefice du tenant.