Wanneer een wijziging gebruiken bij huurderwisseling
Verschillende situaties kunnen een wijziging van de identiteit van de huurders vereisen tijdens een lopend huurcontract: komst van een medehuurder, vertrek van een medehuurder, scheiding van een koppel, of volledige vervanging van de huurder. In al deze gevallen is een wijziging van het huurcontract onmisbaar om de verandering te formaliseren en alle partijen te beschermen.
Zonder wijziging blijft de oorspronkelijke huurder wettelijk verantwoordelijk voor het huurcontract in de drie Belgische gewesten. De verhuurder behoudt zijn rechten tegenover de oorspronkelijke ondertekenaar. De vraag over het lot van de huurwaarborg is centraal: moet ze overgedragen worden, een nieuwe samengesteld of de bedragen verdeeld tussen de oude en de nieuwe huurder?
Toevoeging van een medehuurder
De toevoeging van een medehuurder is de meest voorkomende situatie. Ze doet zich met name voor bij het intrekken van een partner of een bijkomende medehuurder.
Procedure:
- De zittende huurder informeert de verhuurder over zijn wens om een bewoner toe te voegen
- De verhuurder aanvaardt (hij is daar niet toe verplicht, tenzij anders bepaald in het contract)
- Een wijziging wordt opgesteld die de nieuwe medehuurder als partij aan het contract toevoegt
- De nieuwe medehuurder ondertekent de wijziging en treedt toe tot de verplichtingen
Juridische gevolgen:
- De nieuwe medehuurder wordt hoofdelijk verantwoordelijk voor de huurbetaling (indien de solidariteitsclausule bestaat)
- De oorspronkelijke plaatsbeschrijving bij intrede blijft geldig, maar een tussentijdse plaatsbeschrijving wordt aanbevolen
- De huurwaarborg kan worden aangevuld als het aantal bewoners toeneemt
Volledige vervanging van de huurder
De vervanging van een huurder door een andere vormt in werkelijkheid een overdracht van het huurcontract. In het Belgisch recht is de overdracht van een huurcontract voor hoofdverblijfplaats verboden, behalve met schriftelijk akkoord van de verhuurder.
Als de verhuurder de overdracht aanvaardt:
- Een wijziging moet de overdracht formaliseren, met identificatie van de vertrekkende en de intredende huurder
- De vertrekkende huurder kan worden ontheven van zijn toekomstige verplichtingen, maar alleen als de wijziging dit uitdrukkelijk voorziet
- Bij gebrek aan ontheffingsclausule blijft de vertrekkende huurder hoofdelijk verantwoordelijk tot het einde van het oorspronkelijke contract
Alternatief: beeindiging en nieuw contract. In veel gevallen is het eenvoudiger om het lopende contract te beeindigen (met een conforme opzegging) en een nieuw contract af te sluiten met de nieuwe huurder. Deze oplossing biedt het voordeel van een schone lei: nieuwe plaatsbeschrijving, nieuwe huurwaarborg, nieuwe voorwaarden.
Verplichte vermeldingen van de wijziging
De wijziging bij huurderwisseling moet bevatten:
- Volledige identificatie van alle partijen: verhuurder, zittende huurder(s), intredende of vertrekkende huurder(s)
- Verwijzing naar het oorspronkelijke contract: datum, adres van het pand, registratienummer
- Aard van de wijziging: toevoeging, vertrek of vervanging van huurder
- Ingangsdatum: datum waarop de wijziging van kracht wordt
- Solidariteitsclausule: behoud of aanpassing van de hoofdelijkheid tussen huurders
- Lot van de huurwaarborg: overdracht, gedeeltelijke teruggave of samenstelling van een nieuwe waarborg
- Verdeling van eventuele schade: verantwoordelijkheid van de vertrekkende huurder voor eerdere schade
- Handtekeningen van alle betrokken partijen
De wijziging moet worden geregistreerd bij het kantoor Rechtszekerheid, net als het oorspronkelijke contract. De registratie is gratis voor huurcontracten voor hoofdverblijfplaats.
Lot van de huurwaarborg
De huurderwisseling roept de vraag op over het lot van de waarborgrekening. Verschillende scenario’s zijn mogelijk:
| Situatie | Aanbevolen oplossing |
|---|---|
| Toevoeging medehuurder | De nieuwe medehuurder stort zijn deel op de bestaande rekening of er wordt een nieuwe rekening geopend |
| Vertrek medehuurder | Het deel van de vertrekkende wordt vrijgegeven na akkoord en tussentijdse plaatsbeschrijving |
| Volledige vervanging | De vertrekkende huurder recupereert zijn waarborg en de nieuwe huurder stelt een nieuwe samen |
| Overdracht contract | De waarborgrekening kan worden overgedragen op naam van de nieuwe huurder met akkoord van de bank |
In alle gevallen vereist de vrijgavebrief van de waarborg het schriftelijk akkoord van beide partijen (verhuurder en huurder).
Het wordt aanbevolen om een tussentijdse plaatsbeschrijving op te maken bij huurderwisseling, om de verantwoordelijkheden af te bakenen. De kosten worden doorgaans verdeeld volgens de wijziging.