Qui paie l’plaatsbeschrijving in Belgie ?
La question du financement de l’plaatsbeschrijving est un sujet recurrent dans la relation verhuurder-huurder. En Belgie, le Code civil tranche clairement : les frais sont partages a parts egales entre le verhuurder et le huurder. Cette regle s’applique que l’plaatsbeschrijving soit realise a l’amiable ou par un expert.
Comprendre la repartition des frais permet d’eviter les malentendus et les clauses abusives, tout en choisissant la formule la plus adaptee a sa situation. Cette regle s’applique uniformement a Brussel, en Wallonie et en Vlaanderen, les trois regions ayant conserve le partage 50/50 prevu par le Code civil federal.
Le principe legal du partage des frais
L’article 1730 du Code civil belge est clair : les frais de l’plaatsbeschrijving detaille sont partages a parts egales entre le verhuurder et le preneur. Cette regle est imperative, ce qui signifie qu’elle ne peut pas etre modifiee par une clause du huurcontract.
Consequences pratiques :
- Si un expert facture 300 euros pour l’plaatsbeschrijving, chaque partie paie 150 euros
- Une clause du huurcontract mettant l’integralite des frais a charge du huurder est nulle
- Le verhuurder ne peut pas deduire les frais d’plaatsbeschrijving de la huurwaarborg
- En cas de refus de paiement d’une partie, l’autre peut avancer les frais et reclamer le remboursement de la moitie
Exceptions :
- Si l’plaatsbeschrijving est ordonne par le vrederechter suite au refus d’une partie, les frais sont a la charge de la partie defaillante
- L’plaatsbeschrijving de sortie en location meublee peut prevoir un partage different si le huurcontract le stipule (mais le partage doit rester equilibre)
L’plaatsbeschrijving amiable
L’plaatsbeschrijving amiable est realise directement par le verhuurder et le huurder, sans intervention d’un expert. C’est la solution la plus economique.
Avantages :
- Aucun cout externe
- Flexibilite dans la planification
- Relation directe entre les parties
Inconvenients :
- Risque de partialite (chacun defend ses interets)
- Risque de description incomplete ou imprecise
- Valeur probante inferieure en cas de litige
- Meconnaissance des points techniques (electricite, humidite)
Recommandation :
L’plaatsbeschrijving amiable convient pour les biens en bon etat ou lorsque les parties se font confiance. Pour les logements anciens, les biens de grande valeur ou les locations meubles, le recours a un expert est preferable. Dans tous les cas, l’plaatsbeschrijving amiable doit etre detaille et accompagne de photos.
Le recours a un expert immobilier
L’expert immobilier est un professionnel forme a la realisation d’etats des lieux. Son intervention garantit un document complet, objectif et juridiquement solide.
Profils d’experts :
- Geometre-expert immobilier : professionnel agree, inscrit au Conseil federal des geometres-experts
- Expert immobilier agree : membre d’un organisme professionnel (CIB, IPI, ABEX)
- Agent immobilier : titulaire d’un agrement IPI, peut realiser des etats des lieux dans le cadre d’un mandat de gestion
- Expert designe par le vrederechter : en cas de desaccord entre les parties
Garanties offertes par l’expert :
- Neutralite et objectivite (pas de lien avec les parties)
- Expertise technique (detection d’humidite, evaluation des installations)
- Document structure et complet
- Responsabilite professionnelle (assurance RC professionnelle)
- Valeur probante renforcee devant les tribunaux
Le choix de l’expert doit se faire d’un commun accord entre verhuurder et huurder. Si les parties ne s’accordent pas, chacune peut proposer un expert et les deux experts collaborent, ou le vrederechter en designe un.
Tarifs par region et par type de bien
Les tarifs des experts immobiliers pour la realisation d’un plaatsbeschrijving varient selon la region, la taille du bien et le prestataire :
| Type de bien | Brussel | Wallonie | Vlaanderen |
|---|---|---|---|
| Studio / 1 chambre | 150-250 EUR | 130-220 EUR | 150-250 EUR |
| 2 chambres | 200-350 EUR | 180-300 EUR | 200-350 EUR |
| 3 chambres | 280-400 EUR | 250-380 EUR | 280-420 EUR |
| Maison | 350-550 EUR | 300-500 EUR | 350-550 EUR |
| Logement meuble | +30 a 50 % | +30 a 50 % | +30 a 50 % |
Ces tarifs s’entendent par plaatsbeschrijving (entree OU sortie). Un forfait entree + sortie est generalement propose avec une reduction de 15 a 25 %. Les prix incluent la redaction du rapport, les photos et l’envoi aux parties.
Cout total pour le huurder :
Avec le partage legal des frais, le huurder paie la moitie du tarif de l’expert. Pour un appartement deux chambres a Brussel, cela represente entre 100 et 175 euros, un investissement modeste au regard de la protection qu’il offre sur la huurwaarborg (generalement 2 a 3 mois de huur).
Comparatif amiable vs expert :
| Critere | Amiable | Expert immobilier |
|---|---|---|
| Cout | Gratuit | 150-550 EUR (partage 50/50) |
| Objectivite | Variable | Elevee (professionnel neutre) |
| Valeur probante | Moyenne | Forte |
| Completude | Variable | Elevee |
| Aangetekend pour | Biens en bon etat, huurders de confiance | Biens anciens, locations de valeur, meubles |
Pour les litiges lies aux frais de l’plaatsbeschrijving, consultez la page problemes de huurwaarborg. Un plaatsbeschrijving numerique permet de reduire les couts tout en maintenant un niveau de detail eleve. Pour les specificites wallonnes, consultez la page plaatsbeschrijving en Wallonie.