Beleggen in onverdeeldheid om te verhuren: voordelen en voorzorgen
Een huurpand kopen in onverdeeldheid in Belgie: werking, verdeling inkomsten, besluitvorming, fiscaliteit en risicos.
Hoe werkt de onverdeeldheid bij verhuur
De onverdeeldheid is de eenvoudigste vorm van co-investering in vastgoed. Twee personen (of meer) kopen samen een pand bestemd voor verhuur.
| Element | Regel |
|---|---|
| Aandeel | Vrij (50/50, 60/40, enz.) |
| Huurinkomsten | Verdeeld volgens de aandelen |
| Lasten en werken | Verdeeld volgens de aandelen |
| Lopende beslissingen | Meerderheid van 2/3 van de aandelen |
| Belangrijke beslissingen (verkoop) | Unanimiteit |
| Fiscaliteit | Elke mede-eigenaar geeft zijn deel van het KI aan |
Het huurcontract wordt ondertekend door alle mede-eigenaars of door een aangestelde gevolmachtigde. De huurder betaalt een enige huur, die vervolgens wordt verdeeld onder de mede-eigenaars.
De voordelen van onverdeeldheid
Investeren met een beperkt budget
De onverdeeldheid geeft toegang tot grotere panden (opbrengstgebouw) door de eigen inbreng en de kosten te delen.
Eenvoud van oprichting
In tegenstelling tot een vennootschap vereist de onverdeeldheid geen statuten, geen oprichtingskosten en geen verplichte boekhouding. Ze ontstaat automatisch bij de gezamenlijke aankoop.
Transparante fiscaliteit
Elke mede-eigenaar wordt individueel belast op zijn aandeel in het kadastraal inkomen. Geen vennootschapsbelasting, geen dividend uit te keren.
Risico’s en voorzorgen
Het permanente uittredingsrecht
Artikel 815 van het Belgisch Burgerlijk Wetboek bepaalt dat niemand gedwongen kan worden in onverdeeldheid te blijven. Een mede-eigenaar kan op elk moment de verkoop van het pand vragen, zelfs tegen de wil van de ander.
De overeenkomst van onverdeeldheid
Om de investering te beveiligen, stel een overeenkomst van onverdeeldheid op bij de notaris:
| Onmisbare clausule | Onderwerp |
|---|---|
| Duur van de verbintenis | Uittredingsrecht beperken (max 5 jaar hernieuwbaar) |
| Taakverdeling | Wie beheert, wie beslist wat |
| Voorkooprecht | Prioriteit bij aankoop bij verkoop |
| Financiering van werken | Regels als een mede-eigenaar weigert te betalen |
| Geschillenbeslechting | Bemiddeling voor gerechtelijke actie |
[!important] Juridisch aandachtspunt Zonder overeenkomst gelden de wettelijke standaardregels. Die zijn vaak onvoldoende voor een sereen beheer van een huurpand.
De huurwaarborg en het beheer van huurgeschillen moeten ook in de overeenkomst worden voorzien.
Moet u in onverdeeldheid investeren
De onverdeeldheid is geschikt voor een investering tussen vertrouwenspersonen (koppel, familie, goede vrienden) met een solide overeenkomst. Voor grotere projecten of tussen zakenpartners is een BV vaak te verkiezen.
Centraliseer het beheer van uw pand in onverdeeldheid met een beheersoftware voor verhuur. Raadpleeg de gids vastgoedbelegging en maak uw huurcontract online aan.