Positieve cashflow in vastgoed in Belgie: is het mogelijk
Is een positieve cashflow mogelijk bij vastgoedbelegging in Belgie? Voorwaarden, berekening en strategieen.
Definitie en berekening van de vastgoed-cashflow
De cashflow is het verschil tussen de huurinkomsten en alle uitgaven die verband houden met het pand. Een positieve cashflow betekent dat het pand zichzelf financiert en een maandelijkse winst oplevert.
Berekeningsformule
| Post | Maandelijks |
|---|---|
| Brutohuur | +900 EUR |
| Maandelijkse aflossing krediet | -650 EUR |
| Onroerende voorheffing (op maandbasis) | -100 EUR |
| Niet-recupereerbare lasten | -50 EUR |
| Voorziening leegstand (5 %) | -45 EUR |
| Voorziening onderhoud | -30 EUR |
| Netto cashflow | +25 EUR |
Deze berekening moet realistisch zijn: leegstand, onderhoud en niet-recupereerbare lasten inbegrepen. Beginnende investeerders vergeten vaak de onroerende voorheffing en de beheerkosten.
De voorwaarden voor een positieve cashflow in Belgie
De aankoopprijs is bepalend
| Gewest | Gemiddelde prijs appart. | Gemiddelde huur | Brutorendement |
|---|---|---|---|
| Brussel | 250 000 EUR | 950 EUR | 4,6 % |
| Wallonie (stad) | 140 000 EUR | 700 EUR | 6,0 % |
| Vlaanderen (stad) | 220 000 EUR | 850 EUR | 4,6 % |
| Wallonie (landelijk) | 100 000 EUR | 550 EUR | 6,6 % |
Het gemiddeld huurrendement per stad toont grote verschillen. Wallonie biedt de beste kansen op een positieve cashflow dankzij lage prijzen.
De rentevoet en de eigen inbreng
Hoe hoger de eigen inbreng, hoe positiever de cashflow. Het hefboomeffect is maximaal wanneer het brutorendement de totale kredietkosten overschrijdt.
Strategieen voor een positieve cashflow
Medehuur
Medehuur maakt het mogelijk een pand 30 tot 50 % duurder te verhuren dan bij klassieke verhuur. Een appartement met 3 slaapkamers dat 900 EUR opbrengt bij klassieke verhuur kan 1 350 EUR opleveren als medehuur.
Het opbrengstgebouw
Het opbrengstgebouw biedt een lagere prijs per m2 en verdeelt de lasten. Dit is de meest betrouwbare strategie om een positieve cashflow te genereren.
Aankoop onder de marktprijs
Te renoveren panden, nalatenschappen en gerechtelijke verkopen maken het mogelijk om 15 tot 25 % onder de marktprijs te kopen. Na renovatie is het rendement mechanisch hoger.
[!tip] Praktisch advies Bereken de cashflow altijd over 12 maanden, niet over een enkele maand. Reken 1 maand leegstand en 1 maand uitzonderlijk onderhoud in om realistisch te zijn.
Conclusie: is een positieve cashflow mogelijk in Belgie
Ja, maar niet overal en niet met om het even welke strategie. De gunstige voorwaarden: een lage aankoopprijs (Wallonie, te renoveren panden), een brutorendement hoger dan 6 %, een strategie met hoog rendement (medehuur, opbrengstgebouw) en een eigen inbreng van minstens 20 %.
Beheer uw panden efficienter met een beheersoftware voor verhuur en maak uw huurcontracten online aan. Raadpleeg de gids vastgoedbelegging voor meer informatie.