Brand in een huurwoning: verantwoordelijkheden en procedure
Er breekt brand uit in uw huurwoning in Belgie. Wie is verantwoordelijk? Vermoeden van de huurder, rol van de verzekering, procedure en herhuisvesting.
Brand in een huurwoning: de situatie van Karim
Er is brand uitgebroken in de keuken van het studio-appartement van Karim in Charleroi. De brandweer heeft vastgesteld dat de oorzaak een kortsluiting in de elektrische installatie is, daterend van 1985 en niet conform de huidige normen.
De keuken is vernield, de woonkamer beschadigd door rook en bluswater. De woning is tijdelijk onbewoonbaar.
De centrale vraag: wie betaalt? De huurder (verondersteld verantwoordelijk) of de verhuurder (verouderde elektrische installatie)?
De brandverzekering van de huurder en de verzekering van de verhuurder zullen elk een rol spelen.
Artikel 1733 van het Burgerlijk Wetboek vermoedt de huurder aansprakelijk voor brand. Het is aan de huurder om te bewijzen dat hij niet in fout is (gebrek van het gebouw, gebrekkig onderhoud door de verhuurder, toeval).
Wie is verantwoordelijk?
Het wettelijk vermoeden
In het Belgische recht wordt de huurder vermoed aansprakelijk voor schade veroorzaakt door brand (artikel 1733 Burgerlijk Wetboek). Dit vermoeden betekent dat, behoudens tegenbewijs, de verzekering van de huurder de schade aan het gebouw dekt.
De ontheffingsgronden
De huurder kan aan het vermoeden ontsnappen als hij bewijst:
| Oorzaak | Voorbeeld | Bewijs |
|---|---|---|
| Constructiefout | Verouderde elektrische installatie, bekabelingsdefect | Verslag van de brandweerexpert |
| Gebrekkig onderhoud verhuurder | Niet-geveegde schoorsteen, niet-onderhouden ketel | Ontbreken van onderhoudscertificaat |
| Toeval | Blikseminslag, natuurramp | Meteorologisch verslag |
| Daad van een derde | Brandstichting, overslag van bij een buur | Politieverslag |
In het geval van Karim vermeldt het brandweerverslag een kortsluiting in een niet-conforme installatie. Dit is een gebouwegebrek dat aan de verhuurder te wijten is. Karim kan dus van het vermoeden worden ontheven.
Rol van de verzekeringen
- Verzekering van de huurder: dekt de schade aan het gebouw (als de huurder aansprakelijk is) + inboedel + BA derden
- Verzekering van de verhuurder (niet-bewoonde eigenaar): dekt de schade aan het gebouw als de huurder wordt ontheven + constructiefout
- Beide verzekeraars sturen een expert om de verantwoordelijkheden vast te stellen
Raadpleeg onze gids over de volledige schadeprocedure voor meer details.
Te volgen procedure
Onmiddellijk (dag zelf)
- Evacueren en de hulpdiensten bellen (112)
- De locatie beveiligen na interventie van de brandweer
- Documenteren: foto’s, video’s voor elke schoonmaakactie
- Niets weggooien: de restanten zijn bewijsmateriaal voor de expert
Binnen 48 uur
- Het schadegeval aangeven bij uw verzekeraar (huurder EN verhuurder)
- De verhuurder schriftelijk verwittigen
- Klacht neerleggen als de brand verdacht is (politiecommissariaat)
- Het brandweerverslag opvragen (onmisbaar voor de expertise)
In de weken erna
- De expert ontvangen die door de verzekeraar is aangesteld
- De documenten bezorgen: huurcontract, verzekeringsattest, inventaris van beschadigde goederen
- Bij ontheffing: het constructiegebrek laten gelden via het brandweerverslag
Na de brand
Onbewoonbare woning
Als de woning onbewoonbaar is:
- Het huurcontract wordt geschorst (niet ontbonden)
- De huurder betaalt geen huur tijdens de schorsing
- De verzekering kan een tijdelijke herhuisvesting dekken (30-180 dagen)
- De herstellingswerken zijn ten laste van de verhuurder (structuur) of de verzekering van de huurder (indien aansprakelijk)
Gedeeltelijk beschadigde woning
Als de woning bewoonbaar blijft:
- Het huurcontract loopt door
- De huurder kan een huurverlaging vragen evenredig met het verlies aan woongenot
- Dringende werken zijn ten laste van de verhuurder
Ontbinding van het huurcontract
Als de schade zodanig is dat de woning niet binnen een redelijke termijn hersteld kan worden, kunnen beide partijen de ontbinding van het huurcontract vragen bij de vrederechter. De huurder hoeft geen huur te betalen tijdens de periode van onbewoonbaarheid.
Om de relatie met uw verzekeraar en uw verhuurder te beheren, documenteer alles. Een softwarepakket voor huurbeheer centraliseert de uitwisselingen en documenten. Raadpleeg voor andere situaties onze praktijkgevallen of maak een nieuw huurcontract aan via onze online generator.