Transformer une maison en appartements pour louer
Comment transformer une maison en plusieurs appartements a louer in Belgie. Permis d'urbanisme, normes, mede-eigendom, EPB et rentabilite.
Het opsplitsingsproject
Jean-Marc heeft een groot huis van 220 m2 op 3 niveaus in Charleroi gekocht voor 180.000 EUR. In plaats van het geheel te verhuren (geschatte huur: 900 EUR/maand), wil hij het opsplitsen in 3 onafhankelijke appartementen:
| Eenheid | Oppervlakte | Geschatte huur |
|---|---|---|
| Appartement 1 (glvl) | 70 m2 (2 sl.) | 600 EUR |
| Appartement 2 (1e verd.) | 75 m2 (2 sl.) | 620 EUR |
| Studio (2e verd.) | 40 m2 | 400 EUR |
| Totaal | 185 m2 | 1.620 EUR/maand |
De winst: 720 EUR/maand meer dan bij verhuur van het hele huis. Maar het project vereist belangrijke werken, vergunningen en na te leven normen.
De opsplitsing van een woning in meerdere eenheden vereist een stedenbouwkundige vergunning in de drie Gewesten. Zonder vergunning zijn de werken illegaal en kan de verhuur van de eenheden worden bestraft.
Vereiste vergunningen
Stedenbouwkundige vergunning
| Gewest | Bevoegde overheid | Gemiddelde termijn | Kost |
|---|---|---|---|
| Brussel | Gemeente + Urban.brussels | 3-6 maanden | 50-500 EUR |
| Wallonie | Gemeente + gemachtigde ambtenaar | 2-4 maanden | 50-250 EUR |
| Vlaanderen | Gemeente + Stedenbouw | 2-4 maanden | Variabel |
De vergunning controleert of de opsplitsing voldoet aan de stedenbouwkundige normen: minimumoppervlakte per woning, daglichttoetreding, ventilatie, parkeerplaatsen, verenigbaarheid met het bestemmingsplan.
Mede-eigendom
Als de 3 appartementen gemeenschappelijke delen delen (inkomhal, trap, tuin, parking), moet een mede-eigendom worden opgericht:
- Basisakte: beschrijving van de kavels, privatieve en gemeenschappelijke delen (notaris)
- Reglement van mede-eigendom: leefregels, verdeling van de kosten
- Syndicus: aangesteld door de AV van mede-eigenaars (in het begin Jean-Marc alleen)
- Kost: 2.000-4.000 EUR (notaris)
Verhuurvergunning (Wallonie)
In Wallonie is een verhuurvergunning verplicht voor woningen van minder dan 28 m2 (de studio op de 2e verdieping van 40 m2 is hiervan vrijgesteld, maar controleer de drempel).
EPB
Elke eenheid moet zijn eigen EPB-certificaat hebben. Kost: 150-350 EUR per eenheid.
Werken en normen
Opsplitsingswerken
| Post | Gemiddelde kost |
|---|---|
| Creatie van eenheden (wanden, deuren) | 5.000-15.000 EUR |
| Extra keukens en badkamers | 10.000-25.000 EUR |
| Elektriciteit (3 meters, normering) | 5.000-10.000 EUR |
| Loodgieterij (3 aansluitingen, afvoeren) | 3.000-8.000 EUR |
| Geluidsisolatie tussen eenheden | 2.000-6.000 EUR |
| EPB en attesten | 1.000-2.000 EUR |
| Erelonen architect + vergunning | 3.000-8.000 EUR |
| Totaal | 30.000-75.000 EUR |
Na te leven normen
| Norm | Eis |
|---|---|
| Minimumoppervlakte | 12-18 m2 per persoon naargelang het Gewest |
| Plafondhoogte | Minimum 2,20 m |
| Natuurlijk licht | Raam = 1/6 van de vloeroppervlakte |
| Ventilatie | Conform systeem per eenheid |
| Elektriciteit | AREI-conform + meter per eenheid |
| Geluidsisolatie | Minimale verzwakking tussen eenheden |
| Rookmelders | Verplicht in elke eenheid |
| Onafhankelijke toegang | Elke eenheid moet een eigen ingang hebben (of toegang via gemeenschappelijke delen) |
Raadpleeg onze gids over de verplichte keuringen.
Rendabiliteit van het project
Berekening voor Jean-Marc
| Element | Bedrag |
|---|---|
| Aankoopprijs | 180.000 EUR |
| Aankoopkosten (14%) | 25.200 EUR |
| Opsplitsingswerken | 50.000 EUR (schatting) |
| Kosten mede-eigendom + vergunning | 5.000 EUR |
| Totale investering | 260.200 EUR |
| Jaarhuur (3 eenheden) | 19.440 EUR |
| Jaarlijkse kosten (onroerende voorheffing, verzekering, onderhoud) | -3.500 EUR |
| Netto jaarinkomen | 15.940 EUR |
| Bruto rendement | 7,5% |
| Netto rendement | 6,1% |
Tegenover 5,3% bruto rendement als het huis in zijn geheel zou worden verhuurd (900 EUR/maand). De winst is +2,2 procentpunten rendement dankzij de opsplitsing.
Risico’s
- Bijkomende werken: budgetoverschrijdingen zijn frequent (voorzie +20%)
- Leegstand: 3 eenheden beheren = 3 keer meer rotatie
- Beheer: complexer dan een enkele verhuur
- Toekomstige normen: EPB- en conformiteitsnormen evolueren
Advies
Een softwarepakket voor huurbeheer is onmisbaar om 3 huurcontracten, 3 huurders, 3 waarborgen en 3 meters te beheren. Om de 3 conforme huurcontracten op te stellen, gebruik onze online huurcontractgenerator. Raadpleeg voor andere gevallen onze praktijkgevallen of de gids over vastgoedinvesteringen.