Gerer un bien loue en mede-eigendom in Belgie
Comment gerer un bien mis en location dans une mede-eigendom in Belgie. Charges, reglement, syndic, travaux votes en AG et droits du huurder.
De dubbele pet van de verhuurder-eigenaar
Marie is eigenaar van een appartement in een mede-eigendom van 12 kavels in Ukkel. Ze verhuurt het pand aan een koppel met een huurcontract 3-6-9. Twee problemen doen zich gelijktijdig voor:
- De syndicus schrijft haar: de buren klagen over lawaai en het niet naleven van de afvalsortering door haar huurder
- De algemene vergadering stemt over gevelwerken: 8.000 EUR per kavel, betaalbaar over 24 maanden
Marie is verscheurd tussen haar twee petten: mede-eigenaar (ze moet het reglement respecteren en de werken betalen) en verhuurder (ze moet het woongenot van haar huurder beschermen).
Raadpleeg voor de algemene regels van het huurcontract in mede-eigendom onze specifieke gids.
Verdeling van de kosten van mede-eigendom
| Type kost | Ten laste van | Voorbeelden |
|---|---|---|
| Gewone kosten | Huurder | Schoonmaak, verlichting, lift, tuinonderhoud |
| Buitengewone kosten | Verhuurder | Gevel, dak, lift (vervanging), reservefonds |
| Door de AV gestemde werken | Verhuurder | Renovatie, normering, verbeteringen |
Het huurcontract moet de manier preciseren waarop de kosten aan de huurder worden doorberekend:
- Voorschotten: de huurder betaalt een maandelijks bedrag met jaarlijkse afrekening
- Forfait: vast bedrag zonder afrekening (risico voor een van beide partijen)
Raadpleeg voor details onze gids over de huurlasten.
De gevelwerken zijn buitengewone kosten: volledig ten laste van de verhuurder. Marie kan deze kost niet aan de huurder doorberekenen, zelfs niet gedeeltelijk. Het is een investering van de eigenaar die het pand in waarde doet stijgen.
Overlast van de huurder beheren
De verhuurder is het aanspreekpunt van de syndicus
De syndicus kan de huurder niet rechtstreeks contacteren voor overtredingen van het reglement. De keten is: buur -> syndicus -> verhuurder -> huurder.
Aanbevolen procedure
- De klacht ontvangen van de syndicus (schriftelijk)
- De huurder contacteren om hem te informeren over de klachten en de regels te herinneren
- Bij aanhoudende overlast: schriftelijke ingebrekestelling per aangetekende brief met herinnering aan het reglement van mede-eigendom
- Bij geen verbetering: dagvaarding voor de vrederechter (de verhuurder kan het niet-naleven van het huurcontract inroepen)
Aansprakelijkheid van de verhuurder
Als de verhuurder niet reageert op klachten, kan de mede-eigendom:
- Zijn aansprakelijkheid inroepen voor de overlast veroorzaakt door zijn huurder
- Een interne boete opleggen (als het reglement dit voorziet)
- De vrederechter dagvaarden tegen de verhuurder
Daarom is het essentieel om de relevante delen van het reglement aan de huurder te bezorgen voor de ondertekening van het huurcontract.
Werken in de mede-eigendom en de huurder
De huurder moet de werken dulden
Door de algemene vergadering gestemde werken zijn tegenstelbaar aan de huurder. Deze moet:
- Indien nodig toegang verlenen aan de arbeiders
- De tijdelijke overlast dulden (lawaai, stof, steigers)
- Zich niet verzetten tegen de werken
Grenzen van de tolerantie
Als de werken de woning tijdelijk onbewoonbaar maken (geen water, geen elektriciteit of onmogelijke toegang), kan de huurder vragen om:
- Een huurverlaging in verhouding tot het verlies aan woongenot
- Een tijdelijke herhuisvesting ten laste van de verhuurder (bij onbewoonbaarheid van meer dan 15 dagen)
- De opschorting van het huurcontract voor de duur van de werken (uitzonderlijk geval)
Advies voor de verhuurder
- Verwittig de huurder zo snel mogelijk van de gestemde werken
- Onderhandel een planning met de syndicus om de impact te minimaliseren
- Bied een tijdelijke huurverlaging aan als de overlast aanzienlijk is
- Documenteer alles: beslissingen van de AV, brieven aan de huurder, foto’s
Een softwarepakket voor huurbeheer centraliseert de documenten van de mede-eigendom samen met het huurcontract en vergemakkelijkt de opvolging. Om een huurcontract op te stellen met de clausules voor mede-eigendom, gebruik onze online huurcontractgenerator. Raadpleeg voor andere concrete gevallen onze praktijkgevallen.