De huurder is verhuisd zonder te verwittigen: wat te doen
Uw huurder heeft de woning verlaten zonder opzeg te geven in Belgie. Te volgen procedure, rechten van de verhuurder, woningverlating en invordering van achterstallen.
Vertrek zonder verwittigen: de situatie van Isabelle
Isabelle is eigenaar van een studio in Bergen. Haar huurder reageert niet meer sinds 3 weken. De brievenbus puilt uit, de luiken zijn dicht, en de laatste twee maanden huur zijn onbetaald.
Na onderzoek verneemt Isabelle via de buren dat de huurder ongeveer een maand geleden zonder verwittigen is verhuisd. De woning bevat nog meubels en persoonlijke bezittingen.
Dit komt frequent voor in Belgie. De verhuurder blijft achter met een ontoegankelijke woning, onbetaalde huur en bezittingen om te beheren.
Zelfs als de woning verlaten lijkt, mag de verhuurder nooit binnengaan zonder voorafgaande vaststelling. De huurder behoudt zijn rechten op de woning zolang het huurcontract niet ontbonden is. Binnengaan zonder toestemming = schending van de woning (artikel 439 Strafwetboek).
Te volgen procedure
Stap 1: Contact proberen (week 1)
- De huurder bellen (telefoon, sms)
- Een e-mail sturen
- Aangetekende brief naar het adres van de woning EN naar elk ander bekend adres
- De noodcontacten contacteren die in het huurcontract staan
Stap 2: De verlating laten vaststellen (week 2-3)
Als de huurder niet reageert, laat de verlating vaststellen:
- Vaststelling door een gerechtsdeurwaarder: de deurwaarder stelt de toestand van de woning vast (brievenbus, luiken, geen tekenen van leven). Kostprijs: 150-250 EUR.
- Of melding bij de lokale politie: de politie kan controleren of de woning verlaten is.
Stap 3: De vrederechter vatten (week 3-4)
Dien een verzoekschrift in voor:
- Ontbinding van het huurcontract wegens ernstige tekortkoming (vertrek zonder opzeg + onbetaalde huur)
- Toestemming om de woning weer in bezit te nemen
- Veroordeling tot betaling van de achterstallen + vergoeding wegens gemiste opzeg
De procedure is snel (2-4 weken in spoedeisende gevallen). De rechter kan de inbezitneming toestaan, zelfs bij afwezigheid van de huurder.
Stap 4: De woning weer in bezit nemen
Na de beslissing van de rechter:
- Maak een uittredende plaatsbeschrijving op met een gerechtsdeurwaarder
- Inventariseer de achtergelaten bezittingen van de huurder
- Sla de bezittingen op in een beveiligde ruimte
- Herstel de woning voor herverhuring
Achterstallen invorderen
Wat de verhuurder kan eisen
| Post | Bedrag |
|---|---|
| Huurachterstallen | Onbetaalde huur |
| Opzegvergoeding | 3 maanden huur (of 2 in Brussel) |
| Opzeggingsvergoeding | 1-3 maanden afhankelijk van ancienniteit |
| Kosten deurwaardersvaststelling | 150-250 EUR |
| Kosten herstelwerken | Volgens de schade |
| Opslagkosten bezittingen | Variabel |
De huurwaarborg
De huurwaarborg (2-3 maanden) is de eerste bron van invordering. De verhuurder kan de vrijgave vragen bij de vrederechter als de huurder zich niet meldt.
Als de waarborg niet volstaat
De verhuurder verkrijgt een veroordelend vonnis dat hij door een gerechtsdeurwaarder kan laten uitvoeren (beslag op inkomsten, roerend beslag). In de praktijk is de invordering moeilijk als de huurder insolvabel is.
Deze situatie voorkomen
In het huurcontract
- Eis een huurwaarborg van 2-3 maanden (financiele bescherming)
- Neem de contactgegevens van een noodcontact op (ouder, vriend)
- Voorzie een clausule voor periodiek bezoek
- Neem een ontbindende clausule op voor ernstige tekortkoming
Tijdens het huurcontract
- Reageer vanaf de eerste wanbetaling: laat de schuld niet oplopen
- Houd contact: een huurder die communiceert, verdwijnt doorgaans niet
- Let op de signalen: post niet opgehaald, luiken dicht, klachten van buren
- Gebruik een softwarepakket voor huurbeheer dat wanbetalingen detecteert en automatisch herinneringen verstuurt
Om een huurcontract met de nodige bescherming op te stellen, gebruik onze online huurcontractgenerator. Raadpleeg voor andere situaties onze praktijkgevallen.