Uittredeplaatsbeschrijving en werken door de huurder
Hoe worden werken van de huurder behandeld bij de uittredeplaatsbeschrijving? Regels en geschillen.
Het beginsel van de huurherstellingen in Belgie
Op het einde van het huurcontract moet de huurder de woning teruggeven in de staat beschreven in de intredende plaatsbeschrijving, onder voorbehoud van de normale slijtage. Dit is het fundamentele beginsel vastgelegd door artikel 1730 van het Belgisch Burgerlijk Wetboek.
De huurherstellingen omvatten de kleine courante onderhoudsherstellingen die de huurder moet uitvoeren tijdens en op het einde van het huurcontract. Zij onderscheiden zich van de zware herstellingen (dak, structuur, vaste installaties) die ten laste van de verhuurder blijven.
De grens tussen wat ten laste van de huurder valt en wat tot de verantwoordelijkheid van de verhuurder behoort, is een bron van talrijke geschillen voor het vredegerecht. Deze gids verduidelijkt de verantwoordelijkheden van elkeen.
Lijst van courante werken ten laste van de huurder
Muren en plafonds
- Gaten van pluggen en bevestigingen opvullen
- Inslagen en oppervlakkige barsten veroorzaakt door de huurder herstellen
- Behangpapier aangebracht door de huurder verwijderen (behoudens andersluidende overeenkomst)
Vloeren
- Grondig reinigen (tapijt, tegels, parket)
- Beschadigde parketplanken of tegels vervangen bij abnormaal gebruik
Sanitair en keuken
- Versleten siliconenvoegen vervangen (lavabo, bad, douche)
- Kraanwerk ontkalken
- Kalk- en schimmelsporen reinigen
Diversen
- Doorgebrande lampen vervangen
- Gebroken deurklinken herstellen of vervangen
- De tuin onderhouden indien aanwezig (maaien, hagen snoeien)
Om te weten wat onder normale slijtage valt, raadpleeg onze specifieke gids.
Normale slijtage vs schade toerekenbaar aan de huurder
Het onderscheid tussen normale slijtage en schade is cruciaal. De huurder kan niet verantwoordelijk worden gesteld voor de natuurlijke slijtage van de woning.
| Situatie | Normale slijtage | Schade huurder |
|---|---|---|
| Vergeeld schilderwerk door de zon | Ja | Nee |
| Netjes opgevulde pluggaten | Nee (op te vullen) | Nee |
| Versleten tapijt na 9 jaar | Ja | Nee |
| Brandgat van sigaret op de vloer | Nee | Ja |
| Meubelsporen op het parket | Ja | Nee |
| Ingetrapte deur | Nee | Ja |
Vergelijk steeds de intredende en de uittredende plaatsbeschrijving. Enkel de beschadigingen die afwezig zijn in de intredende plaatsbeschrijving en die de normale slijtage overschrijden, kunnen aan de huurder worden toegerekend.
Geschillen en impact op de huurwaarborg
Bij onenigheid over de uit te voeren werken kan de verhuurder:
- Een deel van de huurwaarborg inhouden dat overeenstemt met de herstelkosten
- Offertes opvragen om de werken te begroten
- Het vredegerecht inschakelen als de huurder de inhouding betwist
De rechter zal zich baseren op de intredende en uittredende plaatsbeschrijvingen, de foto’s, de offertes en het begrip normale slijtage om te beslissen. Als de intredende plaatsbeschrijving onvolledig is, rust de bewijslast op de verhuurder.
Adviezen om de uittrede voor te bereiden
- Herlees uw intredende plaatsbeschrijving — identificeer wat is veranderd en wat herstelling vereist
- Voer de kleine herstellingen zelf uit — dat is vaak minder duur dan de inhouding op de waarborg
- Maak grondig schoon — een propere woning vermindert de betwistingen aanzienlijk
- Fotografeer alles voor u de sleutels teruggeeft, om de staat van de woning te bewijzen
Voor een nauwkeurige opvolging van uw deadlines en uittredende documenten helpt een software voor verhuurbeheer u bij het centraliseren van plaatsbeschrijvingen, foto’s en waarborg. Raadpleeg ook onze gids over schilderwerk: wie betaalt wat en de gaten in de muren.