Kadastraal inkomen en onroerende voorheffing
Wat is het kadastraal inkomen? Berekening, indexering, herziening en impact op de onroerende voorheffing.
Wat is het kadastraal inkomen
Het kadastraal inkomen (KI) is een fictief netto-huurinkomen dat aan elk onroerend goed in Belgie wordt toegekend. Het vertegenwoordigt het inkomen dat het pand in een jaar zou hebben kunnen opbrengen, na aftrek van de onderhouds- en herstellingskosten, gebaseerd op de huurwaarden van 1975.
Het KI is de hoeksteen van de Belgische vastgoedfiscaliteit. Het dient als basis voor de berekening van:
| Gebruik | Formule |
|---|---|
| Onroerende voorheffing | KI x indexeringscoeff. x 1,25% x centiemen |
| Aangifte personenbelasting (verhuur aan particulier) | Geindexeerd KI x 1,40 |
| Registratierechten | KI x 100 (voor de berekening van de vermoedelijke prijs) |
| Huurindexering | Basis van de referentie-index |
Het KI wordt vastgesteld door de Administratie van het Kadaster (Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie, FOD Financien). Elk onroerend goed — huis, appartement, grond, garage — heeft zijn eigen KI.
Hoe het kadastraal inkomen wordt berekend
Het KI wordt bepaald op basis van vaste criteria:
| Criterium | Invloed op het KI |
|---|---|
| Bewoonbare oppervlakte | Voornaamste |
| Ligging (gemeente, wijk) | Belangrijk |
| Staat van het pand (comfort, uitrusting) | Matig |
| Aantal kamers | Matig |
| Tuin, terras, garage | Bijkomend |
De berekeningsmethode is gebaseerd op de vergelijking met gelijkaardige panden in dezelfde wijk. De Administratie gebruikt referentiehuurwaarden uit 1975 (laatste algemene kadastrale perekwatie).
Voorbeeld: een appartement met 2 kamers van 85 m2 in Elsene (Brussel) zal een KI hebben van ongeveer 800 - 1 500 EUR naargelang de verdieping, de staat en de uitrusting. Datzelfde appartement verhuurt vandaag voor 900 - 1 200 EUR/maand. Het KI is dus veel lager dan het werkelijke inkomen.
Het feit dat het KI gebaseerd is op waarden van 1975 is een belangrijk fiscaal voordeel voor eigenaars die aan particulieren verhuren: de belasting op het geindexeerde KI x 1,40 is veel lager dan de belasting op de werkelijke huur.
Indexering van het kadastraal inkomen
Het niet-geindexeerde KI blijft vast. Om het te actualiseren wordt elk jaar een indexeringscoefficient toegepast:
| Jaar | Coefficient | KI 1 000 EUR geindexeerd |
|---|---|---|
| 2020 | 1,8230 | 1 823 EUR |
| 2022 | 1,8908 | 1 891 EUR |
| 2024 | 2,0915 | 2 092 EUR |
| 2026 | 2,1016 | 2 102 EUR |
De indexeringscoefficient wordt jaarlijks bij koninklijk besluit vastgesteld en in het Belgisch Staatsblad gepubliceerd. Ze is gebaseerd op de evolutie van de consumptieprijsindex.
Het geindexeerde KI wordt gebruikt voor:
- De berekening van de onroerende voorheffing
- De aangifte personenbelasting (onroerende inkomsten)
- De basis van de referentie-index voor de huurindexering
Let op het verschil tussen niet-geindexeerd KI en geindexeerd KI. In de aangifte personenbelasting wordt het niet-geindexeerde KI ingevuld — de fiscus past de indexering automatisch toe.
Herziening van het kadastraal inkomen
Het KI kan in meerdere situaties worden herzien:
| Gebeurtenis | Automatische herziening | Herziening op verzoek |
|---|---|---|
| Renovatiewerken | Ja (als stedenbouwkundige vergunning) | - |
| Uitbreiding | Ja | - |
| Bestemmingswijziging | Ja | - |
| KI duidelijk te hoog | - | Ja (door de eigenaar) |
| KI duidelijk te laag | Ja (door de Administratie) | - |
Herziening na werken
De Administratie van het Kadaster wordt door de gemeenten op de hoogte gebracht van stedenbouwkundige vergunningen. Na belangrijke werken (uitbreiding, ophoging, zware renovatie) wordt het KI naar boven herzien. De herziening gaat in op 1 januari van het jaar volgend op het einde van de werken.
Werken van loutere vervanging in dezelfde staat (zelfde ketel, zelfde beglazing) zouden geen herziening mogen meebrengen. Als het Kadaster uw KI om die reden verhoogt, kunt u betwisten.
Herziening naar beneden
Als het KI van uw pand u te hoog lijkt ten opzichte van vergelijkbare panden in de wijk, kunt u een herziening naar beneden aanvragen bij de Administratie van het Kadaster. Deze stap is zeldzaam maar mogelijk.
Impact van het KI voor de verhuurder
Het kadastraal inkomen beinvloedt rechtstreeks uw huurrendabiliteit op drie niveaus:
1. De onroerende voorheffing. Hoe hoger het KI, hoe zwaarder de voorheffing. Dit is de meest directe jaarlijkse fiscale last. Raadpleeg onze gids over de berekening van de voorheffing om het bedrag te schatten.
2. De personenbelasting (PB). Voor een pand verhuurd aan een particulier wordt de belasting geheven op het geindexeerde KI x 1,40. Een KI van 1 000 EUR genereert een belastbaar inkomen van ongeveer 2 942 EUR (2026), zelfs als de werkelijke huur 12 000 EUR/jaar bedraagt.
3. De valorisatie bij aankoop. Vergelijk het KI voor de aankoop van een huurpand met vergelijkbare panden. Een hoog KI verzwaart de jaarlijkse fiscale last en verlaagt het nettorendement.
Het KI vormt ook de basis voor de berekening van de huurindexering. De basishuur vermeld in het huurcontract wordt jaarlijks geindexeerd op basis van de gezondheidsindex. Het KI grijpt indirect in via de referentie-index.
Centraliseer het KI van al uw panden in een software voor verhuurbeheer voor een volledig fiscaal overzicht.