Recupereerbare kosten mede-eigendom op de huurder
Welke kosten van mede-eigendom kunnen doorgerekend worden aan de huurder? Volledige lijst.
Verdelingsprincipe van de kosten
In Belgie worden de kosten van mede-eigendom verdeeld tussen de verhuurder en de huurder volgens een eenvoudig principe: de kosten verbonden aan het dagelijks gebruik zijn recupereerbaar, de kosten verbonden aan het eigendom en de investering zijn dat niet.
Wettelijke basis
Het Belgisch Burgerlijk Wetboek (art. 1719 en volgende) legt de verhuurder op om een goed in goede staat ter beschikking te stellen en de grote herstellingen te verzekeren. De huurder neemt het lopend onderhoud en de huurdersherstellingen voor zijn rekening.
Facturatiemethoden
| Methode | Werking |
|---|---|
| Provisies (werkelijke kosten) | De huurder betaalt maandelijkse provisies, jaarlijks geregulariseerd |
| Forfait | Een vast bedrag opgenomen in het huurcontract, zonder regularisatie |
Het systeem van provisies met jaarlijkse afrekening is het meest gangbare en het meest billijke. Raadpleeg voor het algemene kader onze gids over mede-eigendom en verhuur.
Recupereerbare kosten op de huurder
Verwarming en water
| Post | Recupereerbaar |
|---|---|
| Collectieve verwarming (verbruik) | Ja |
| Onderhoud collectieve ketel | Ja |
| Gemeenschappelijk koud water | Ja |
| Gemeenschappelijk warm water | Ja |
Gemeenschappelijke delen
| Post | Recupereerbaar |
|---|---|
| Elektriciteit gemeenschappelijke delen (verlichting) | Ja |
| Schoonmaak van gangen en trappen | Ja |
| Onderhoud van de lift | Ja |
| Onderhoud van de tuin | Ja |
| Onderhoud van zwembad/gemeenschapszaal | Ja |
| Afval (vuilnisbakken, containers) | Ja |
Diensten
| Post | Recupereerbaar |
|---|---|
| Conciergerie (onderhoud) | Ja |
| Intercom/videofoon (werking) | Ja |
| Brandblussers (controle) | Ja |
Niet-recupereerbare kosten (verhuurder)
| Post | Ten laste van de verhuurder |
|---|---|
| Erelonen van de syndicus | Ja |
| Reservefonds | Ja |
| Werkkapitaal (investeringsdeel) | Ja |
| Gebouwverzekering | Ja |
| Onroerende voorheffing | Ja |
| Grote herstellingen (dak, gevel, structuur) | Ja |
| Vervanging van de lift | Ja |
| Vervanging van de collectieve ketel | Ja |
| In overeenstemming brengen (brandveiligheid, EPB) | Ja |
| Proceskosten van de mede-eigendom | Ja |
Het reservefonds is verplicht sinds 2019 in Belgie. Het is bestemd voor grote herstellingen en is nooit recupereerbaar op de huurder. Hetzelfde geldt voor uitzonderlijke provisie-oproepen.
Afrekening en betwisting
Verplichtingen van de verhuurder
- Een gedetailleerde jaarlijkse kostenafrekening bezorgen
- De bewijsstukken toevoegen (afrekeningen van de syndicus)
- Duidelijk onderscheid maken tussen recupereerbare en niet-recupereerbare kosten
- De provisies regulariseren (te veel betaald of aanvulling)
Rechten van de huurder
- Het detail van de kosten eisen (niet een globaal bedrag)
- De bewijsstukken opvragen
- De aangerekende niet-recupereerbare kosten betwisten
- Zich wenden tot de vrederechter bij aanhoudend geschil
Goede praktijken
Formaliseer de kosten in uw huurcontract: facturatiemethode, periodiciteit van de afrekening, lijst van recupereerbare kosten. Gebruik een softwarepakket voor verhuurbeheer om de opvolging en de afrekeningen te automatiseren.