Lawaai en overlast in mede-eigendom: plichten
Lawaai en overlast in mede-eigendom: plichten
Wettelijk kader van lawaai in mede-eigendom
In Belgie worden geluidsoverlast in mede-eigendom geregeld door meerdere niveaus van regelgeving.
Rechtsbronnen
| Bron | Draagwijdte |
|---|---|
| Burgerlijk Wetboek (art. 3.101) | Abnormale burenhinder |
| Reglement van mede-eigendom | Geluidsuren, gebruiksregels |
| Gemeentelijk reglement | Nachtlawaai, boetes |
| Huurcontract | Verplichting tot rustig genot |
Soorten overlast
- Gedragslawaai: muziek, feesten, ruzies, meubelpoten
- Activiteitslawaai: werken, huishoudtoestellen, muziekinstrumenten
- Dierenlawaai: herhaaldelijk blaffen (zie onze gids over huisdieren in mede-eigendom)
- Structureel lawaai: gebrekkige geluidsisolatie
Raadpleeg voor het algemene kader onze gids over mede-eigendom en verhuur.
Verplichtingen van de eigenaar-verhuurder
Tegenover de huurder
De verhuurder garandeert het rustig genot van het verhuurde goed. Als de huurder overlast ondervindt vanuit andere kavels, moet de verhuurder:
- Het probleem melden aan de syndicus
- De syndicus vragen om in te grijpen
- Indien nodig, de huurder ondersteunen in een gerechtelijke procedure
Tegenover de mede-eigendom
Als het de huurder is die overlast veroorzaakt, moet de verhuurder:
- Geinformeerd worden door de syndicus
- Ingrijpen bij zijn huurder (schriftelijke herinnering)
- Als de overlast aanhoudt, een ingebrekestelling versturen
- In laatste instantie, een procedure tot ontbinding van het huurcontract opstarten
| Situatie | Verantwoordelijkheid van de verhuurder |
|---|---|
| Lawaaierige huurder | Ingrijpen en doen stoppen |
| Lawaaierige buur | Melden aan de syndicus |
| Gebrekkige isolatie | Herstellen (ten laste van de verhuurder) |
| Lawaaierige werken beslist op de AV | De huurder informeren |
Beschikbare verhaalsmogelijkheden
Voor de huurder die overlast ondervindt
- Dialoog: praten met de buur of de verhuurder vragen om in te grijpen
- Syndicus: schriftelijk melden via de verhuurder
- Politie: bij nachtlawaai (gemeentelijk proces-verbaal)
- Bemiddeling: via een erkend bemiddelaar
- Vrederechter: vordering tot staking van de overlast
Voor de verhuurder tegenover een lawaaierige huurder
- Mondelinge herinnering
- Schriftelijke herinnering aangetekend
- Formele ingebrekestelling
- Dagvaarding voor de vrederechter tot ontbinding van het huurcontract
Om in rechte op te treden heeft u bewijzen nodig: vaststellingen door een gerechtsdeurwaarder, schriftelijke getuigenissen van buren, politieprocessen-verbaal, een overlastdagboek met data en uren. Bewaar alle schriftelijke sporen.
Preventie van overlast
In het huurcontract
- Neem de geluidsregels van het reglement van mede-eigendom op in het huurcontract
- Voeg de geluidsuren toe als bijlage bij het contract
- Voorzie een ontbindende clausule bij herhaalde overlast
In de mede-eigendom
- Zorg ervoor dat het reglement duidelijke uurregelingen bevat
- Vraag de syndicus om de regels uit te hangen in de gemeenschappelijke delen
- Investeer in geluidsisolatie als het gebouw oud is
Centraliseer uw uitwisselingen en brieven met een softwarepakket voor verhuurbeheer. Raadpleeg voor ernstiger geschillen onze gids over huurgeschillen.