Declaration des revenus de location meublee in Belgie
Comment declarer les revenus d'un bien loue meuble in Belgie. Part immobiliere, part mobiliere, taux de 30 % et repartition dans la declaration IPP.
Opsplitsing van de huur van een gemeubileerd pand
De huur van een gemeubileerd huurcontract wordt op fiscaal vlak opgesplitst in twee afzonderlijke delen:
| Deel | Aard | Tarief |
|---|---|---|
| Onroerend | Terbeschikkingstelling van het gebouw | PB progressief (op KI of werkelijke huur) |
| Roerend | Terbeschikkingstelling van het meubilair | 30% bevrijdende voorheffing |
Verdeling
De verdeling kan zijn:
- Contractueel: vermeld in het huurcontract (aanbevolen)
- Forfaitair: 60% onroerend / 40% roerend (als niets vermeld is)
- Geraamd door de belastingadministratie (als zij de verdeling betwist)
De verdeling moet de economische realiteit weerspiegelen: een appartement met basis-Ikea-meubels heeft niet dezelfde verdeling als een designloft met luxemeubilering.
| Type meubilering | Aanbevolen verdeling |
|---|---|
| Basis (bed, tafel, stoelen) | 80% onroerend / 20% roerend |
| Standaard (inbouwkeuken, huishoudtoestellen, meubels) | 70% onroerend / 30% roerend |
| Luxe (design, premiumtoestellen) | 60% onroerend / 40% roerend |
Voor de regels van het gemeubileerd huurcontract, raadpleeg onze gids over het gemeubileerd huurcontract in Belgie.
Onroerend deel
Het onroerende deel van de huur wordt belast volgens de klassieke regels van de huurinkomsten:
Huurder = particulier
Basis = geindexeerd KI x 1,40 (code 1106). Het roerende deel beinvloedt de berekening niet — het KI dekt het volledige pand, gemeubileerd of niet.
Huurder = vennootschap
Basis = onroerend deel van de werkelijke huur - forfait 40% begrensd (code 1109).
Voorbeeld (huurder particulier)
| Element | Bedrag |
|---|---|
| Totale huur | 1 000 EUR/maand |
| Verdeling | 70% onroerend / 30% roerend |
| Maandelijks onroerend deel | 700 EUR |
| Niet-geindexeerd KI | 800 EUR |
| Belastbaar onroerend inkomen | geindexeerd KI x 1,40 = 2 354 EUR |
Aangezien de huurder een particulier is, wordt het KI belast — het bedrag van het onroerende deel van de huur speelt geen rol in de berekening.
Als de huurder een particulier is, wordt het onroerende deel belast op het KI, niet op de werkelijke huur. De verdeling onroerend/roerend beinvloedt alleen het roerende deel van de belasting.
Roerend deel: 30% bevrijdend
Het roerende deel is een roerend inkomen belast aan 30% (bevrijdende voorheffing) na aftrek van een kostenforfait van 50%.
Berekening
| Element | Bedrag |
|---|---|
| Totale jaarlijkse huur | 12 000 EUR |
| Roerend deel (30%) | 3 600 EUR |
| Kostenforfait (50%) | -1 800 EUR |
| Belastbare basis | 1 800 EUR |
| Belasting (30%) | 540 EUR |
Alternatief: werkelijke kosten
De eigenaar kan kiezen voor werkelijke kosten in plaats van het forfait van 50%:
- Afschrijving van het meubilair (over 5-10 jaar)
- Vervanging van meubels
- Onderhoud van het meubilair
In de praktijk is het forfait van 50% doorgaans voordeliger tenzij het meubilair zeer recent is (hoge afschrijving).
Aangifte
Het roerende deel wordt aangegeven bij code 1156 (roerende inkomsten) van de PB-aangifte. De roerende voorheffing van 30% is een bevrijdende voorheffing: het hoeft niet toegevoegd te worden aan de andere inkomsten.
In de PB-aangifte
Te gebruiken codes
| Code | Element | Bedrag |
|---|---|---|
| 1106 of 1109 | Onroerend deel | KI (particulier) of werkelijke huur onroerend deel (vennootschap) |
| 1156 | Roerend deel (bruto) | Brutobedrag van het roerende deel |
Te bewaren documenten
- Huurcontract met vermelding van de verdeling onroerend/roerend
- Inventaris van het meubilair (gewaardeerd)
- Aankoopfacturen van het meubilair (bij werkelijke kosten)
- Bankattest van de ontvangen huurbetalingen
Optimalisatie
| Strategie | Effect |
|---|---|
| Het onroerende deel verhogen | Verlaagt de roerende belasting (30%) maar verhoogt de onroerende belasting |
| Het roerende deel verlagen | Minder belasting aan 30% |
| De verdeling rechtvaardigen met een gewaardeerde inventaris | Aanvaarding door de administratie |
| Ongemubileerd verhuren indien mogelijk | Helemaal geen roerend deel |
Om een gemeubileerd huurcontract met inventaris en fiscale verdeling op te stellen, gebruik onze online huurcontractgenerator. Om de fiscale documenten te beheren, centraliseert een software voor verhuurbeheer alles. Voor de volledige fiscale aangifte, raadpleeg onze gids.