Verwarming in huurwoning: types en verplichtingen
Verwarming in een huurwoning: welke verplichtingen voor verhuurder en huurder?
De types verwarming bij verhuur
De keuze van het verwarmingssysteem heeft een rechtstreekse impact op de EPB-score, de lasten van de huurder en de huurwaarde van het pand. In Belgie zijn de meest voorkomende systemen in verhuurde woningen:
| Type | Energie | EPB-score | Gemiddelde jaarlijkse kost (appartement 80 m2) |
|---|---|---|---|
| Condensatieketel gas | Aardgas | B - D | 1 200 - 1 600 EUR |
| Mazoutketel | Stookolie | D - F | 1 500 - 2 200 EUR |
| Warmtepomp lucht-water | Elektriciteit | A - C | 800 - 1 200 EUR |
| Elektrische verwarming (convectoren) | Elektriciteit | E - G | 2 000 - 3 500 EUR |
| Pelletkachel | Hout | C - E | 900 - 1 400 EUR |
De keuze behoort uitsluitend toe aan de eigenaar. Een pand uitgerust met een warmtepomp behaalt een betere EPB-score en verhuurt gemakkelijker, zeker sinds de verplichte minimumscores per Gewest.
Wettelijke verplichtingen van de eigenaar
De eigenaar moet een woning leveren die conform is aan de gewestelijke kwaliteitsnormen. Op het vlak van verwarming houdt dit in:
- Een vast verwarmingssysteem dat werkt in elke bewoonbare kamer
- Een conforme installatie volgens de veiligheidsnormen (gascontrole, rookafvoer)
- Een conformiteitsattest van de elektrische installatie bij elektrische verwarming
- Het attest van periodieke controle van de ketel (gas of mazout)
In Wallonie controleert de verhuurvergunning onder meer de aanwezigheid en de conformiteit van de verwarming. In Brussel kan de gewestelijke woninginspectie een pand zonder adequate verwarming bestraffen.
Het huurcontract moet het type geinstalleerde verwarming vermelden. Als er gemeenschappelijke kosten worden gedeeld (collectieve verwarming), moet de verdeling in het contract staan.
Onderhoud: wie betaalt wat
De verdeling van de onderhoudskosten van de verwarming is een veelvoorkomende bron van geschillen bij verhuur. Hier is de wettelijke verdeling:
| Interventie | Ten laste van | Opmerking |
|---|---|---|
| Jaarlijks onderhoud ketel | Huurder | Verplicht in Wallonie en Brussel |
| Vervanging van de brander | Eigenaar | Belangrijk slijtonderdeel |
| Vervanging van de ketel | Eigenaar | Structurele investering |
| Ontluchten van radiatoren | Huurder | Lopend onderhoud |
| Vervanging thermostaat | Eigenaar | Uitrusting van het pand |
| Ontkalking | Huurder | Lopend onderhoud |
| Doorspoelen van het circuit | Eigenaar | Zware interventie |
Het jaarlijks onderhoud van de ketel is verplicht: om de 2 jaar voor gas in Brussel, elk jaar voor mazout in de drie Gewesten. De huurder moet het attest bewaren en op verzoek aan de eigenaar overhandigen.
Impact van de verwarming op de EPB-score
Het verwarmingssysteem vertegenwoordigt 30 tot 50% van de EPB-score van een woning. Het is vaak de meest efficiente hefboom om een matige energieprestatie te verbeteren.
Een oude mazoutketel vervangen door een gas-condensatieketel kan 1 tot 2 EPB-niveaus opleveren. De overstap naar een warmtepomp biedt een nog hogere winst, maar de investering is zwaarder.
Voor eigenaars van panden met label E, F of G is de vervanging van de verwarming vaak de tweede prioriteit na de dakisolatie. De gewestelijke premies (Renolution in Brussel, Habitation-premies in Wallonie, Mijn VerbouwPremie in Vlaanderen) dekken een deel van de kosten.
Wanneer het verwarmingssysteem vervangen
Een vervanging dringt zich op in de volgende situaties:
- De ketel is ouder dan 20 jaar: het rendement daalt aanzienlijk, de storingen vermenigvuldigen zich en de onderdelen worden zeldzaam
- De EPB-score wordt geblokkeerd door de verwarming: als de isolatie correct is maar het EPB slecht blijft, is de verwarming waarschijnlijk de beperkende factor
- Het gewestelijk verbod nadert: panden uitgerust met mazoutketels zullen progressief worden benadeeld
- De lasten zijn buitensporig: een huurder die meer dan 200 EUR/maand verwarmingskosten betaalt voor een standaardappartement zal het pand verlaten
Plan de vervanging tussen twee huurders om het ongemak te beperken. Gebruik de wisseling van huurcontract om de huur aan te passen aan de energieverbetering en de lastenbesparing voor de toekomstige huurder.
Een software voor verhuurbeheer stelt u in staat het periodieke onderhoud te plannen en de controleattesten te bewaren.