De huurder blijft de huur en vergoedingen verschuldigd
Een huurder die zonder opzegtermijn vertrekt, blijft de huur verschuldigd gedurende 3 maanden (duur van de opzegtermijn) en een eventuele opzegvergoeding. De verhuurder moet de vrederechter inschakelen om de verlating te laten vaststellen en de betaling van de achterstallen te verkrijgen. Hij mag de woning niet betreden zonder rechterlijke beslissing.
Het verlaten van de woning zonder opzegtermijn vormt een ernstige contractuele fout. De huurder kan zich niet van zijn verplichtingen bevrijden door simpelweg te vertrekken. Het huurcontract blijft zijn gevolgen produceren zolang het niet volgens de wettelijke vormen is opgezegd.
De verhuurder mag langdurige afwezigheid niet verwarren met verlating. De huurder kan tijdelijk afwezig zijn (ziekenhuisopname, reis) zonder de woning te hebben verlaten.
Stappen voor de verhuurder
- Aanwijzingen van verlating vaststellen : volle brievenbus, nulstand tellers, getuigenissen van buren
- Een aangetekende brief sturen : de huurder in gebreke stellen om zich binnen een redelijke termijn (15 dagen) te melden
- De vrederechter inschakelen : de vaststelling van de verlating en de ontbinding van het huurcontract vragen
- Een vonnis verkrijgen : de rechter machtigt de toegang tot de woning en spreekt de ontbinding uit
- Door een gerechtsdeurwaarder laten vaststellen : een proces-verbaal van de staat van de woning laten opmaken
- De achterstallen vorderen : achterstallige huur, opzegvergoeding, eventuele schade
- De huurwaarborg vrijmaken : op basis van het vonnis de huurwaarborg recupereren
Met BailBelgique voorziet uw huurcontract duidelijke clausules over de opzeggingsverplichtingen en de gevolgen van voortijdig vertrek. Dit vergemakkelijkt de stappen bij een geschil.
Bedragen die de verhuurder kan vorderen
| Post | Bedrag | Voorwaarde |
|---|---|---|
| Achterstallige huur | Onbetaalde maanden | Tot het einde van de wettelijke opzegtermijn |
| Opzegvergoeding | 1 tot 3 maanden huur | Bij contract van 9 jaar, naargelang de periode |
| Huurschade | Volgens vaststelling | Verschil tussen de plaatsbeschrijvingen |
| Procedurekosten | Variabel | Gerechtskosten, gerechtsdeurwaarder |
| Herverhuring | Verloren huur | Redelijke periode van leegstand |
De huurwaarborg (doorgaans 2 tot 3 maanden huur) kan een deel van deze bedragen dekken, maar is zelden voldoende om het totale verlies te dekken.
De verhuurder mag nooit de sloten vervangen, de woning ontruimen of de meters afsluiten zonder rechterlijke beslissing, zelfs als de huurder de woning kennelijk heeft verlaten. Dergelijke handelingen vormen een feitelijkheid die bestraft kan worden.
Regionale bijzonderheden
Brussels Hoofdstedelijk Gewest
De ordonnantie van 27 juli 2017 voorziet dezelfde opzeggingsverplichtingen. De Brusselse vrederechter kan de uitzetting en de teruggave van de woning bevelen bij vastgestelde verlating.
Waals Gewest
Het decreet van 15 maart 2018 past dezelfde regels toe. In Wallonie kan het OCMW tussenkomen om de huurder in moeilijkheden te herhuisvesten voordat hij zonder verwittigen vertrekt.
Vlaams Gewest
Het Vlaams Woninghuurdecreet van 9 november 2018 voorziet een identiek regime. De Vlaamse vrederechter kan de verhuurder machtigen om de woning weer in bezit te nemen na vaststelling van de verlating.
Woninghuurwet van 20 februari 1991, art. 3 par. 5 (opzegtermijn en vergoeding). Artikel 1728 van het Burgerlijk Wetboek (verplichtingen van de huurder). Gecoordineerde tekst op Justel.