De opzegvergoeding komt bovenop de opzegtermijn
De verhuurder kan een opzegvergoeding eisen wanneer de huurder een huurcontract van 9 jaar vroegtijdig opzegt tijdens de eerste drie jaar. Deze vergoeding komt bovenop de opzegtermijn van 3 maanden en varieert van 1 tot 3 maanden huur.
Artikel 3 par. 5 van de woninghuurwet van 20 februari 1991 voorziet in een vergoedingsmechanisme voor de verhuurder bij vroegtijdige opzegging door de huurder. Dit mechanisme compenseert het nadeel dat de verhuurder lijdt doordat hij rekende op de overeengekomen duur van het huurcontract.
Het is belangrijk om deze wettelijke vergoeding te onderscheiden van een eventueel schadebeding in het huurcontract. Buitensporige schadebedingen kunnen door de vrederechter worden verminderd als ze als onrechtmatig worden beschouwd.
Bedragen van de vergoeding per periode
| Periode van opzegging | Opzegtermijn | Vergoeding |
|---|---|---|
| 1ste jaar | 3 maanden | 3 maanden huur |
| 2de jaar | 3 maanden | 2 maanden huur |
| 3de jaar | 3 maanden | 1 maand huur |
| Vanaf het 4de jaar | 3 maanden | Geen vergoeding |
Voor huurcontracten van korte duur (3 jaar of minder) bedraagt de vergoeding doorgaans 1 maand huur, ongeacht het moment van opzegging, tenzij het huurcontract een ander bedrag bepaalt.
De referentiehuur voor de berekening is de lopende huur op het moment van de kennisgeving van de opzegging, exclusief lasten.
Gebruik BailBelgique om een huurcontract op te stellen met duidelijke opzeggingsclausules. Het bedrag van de toepasselijke vergoeding wordt automatisch berekend op basis van het gekozen type huurcontract.
Bijzondere gevallen
Bepaalde situaties wijzigen of schrappen de vergoedingsplicht:
- Opzegging wegens ernstige fout : als de verhuurder zijn verplichtingen niet nakomt (onbewoonbare woning, niet-uitgevoerde werken), kan de huurder de gerechtelijke ontbinding vragen zonder vergoeding
- Verkoop van het pand : als de verhuurder verkoopt en de koper opzegt voor eigen bewoning, is de huurder geen vergoeding verschuldigd
- Niet-geregistreerd huurcontract : voor contracten gesloten na 1 januari 2007 die niet geregistreerd zijn, kan de huurder opzeggen zonder opzegtermijn noch vergoeding
- Onderling akkoord : de partijen kunnen vrij overeenkomen om af te zien van de vergoeding
De verhuurder die een hogere vergoeding vraagt dan de wettelijke bedragen riskeert dat de clausule door de vrederechter wordt verminderd. De wettelijke vergoeding is een maximum, geen minimum.
Regionale bijzonderheden
Brussels Hoofdstedelijk Gewest
De ordonnantie van 27 juli 2017 handhaaft het degressief vergoedingssysteem. Voor Brusselse huurcontracten van korte duur bedraagt de vergoeding een maand huur als opzegging toegestaan is door het contract.
Waals Gewest
Het decreet van 15 maart 2018 voorziet dezelfde vergoedingsbedragen. De Waalse huurder kan ook zonder vergoeding opzeggen als het huurcontract niet binnen twee maanden geregistreerd is.
Vlaams Gewest
Het Vlaams Woninghuurdecreet van 9 november 2018 past hetzelfde degressief barema toe. In Vlaanderen kan de huurder opzeggen zonder opzegtermijn noch vergoeding als het contract niet binnen twee maanden geregistreerd is.
Woninghuurwet van 20 februari 1991, art. 3 par. 5 (opzegvergoeding door de huurder). Gecoordineerde tekst op Justel.