Le locataire reste redevable des loyers et indemnites
Un locataire qui part sans preavis reste redevable des loyers pendant 3 mois (duree du preavis) et d’une eventuelle indemnite de rupture. Le proprietaire doit saisir le juge de paix pour faire constater l’abandon et obtenir le paiement des arrieres. Il ne peut pas entrer dans le logement sans decision judiciaire.
L’abandon du logement sans preavis constitue une faute contractuelle grave. Le locataire ne peut pas se liberer de ses obligations en quittant simplement les lieux. Le bail continue a produire ses effets tant qu’il n’est pas resilie selon les formes legales.
Le proprietaire ne doit pas confondre absence prolongee et abandon. Le locataire peut etre temporairement absent (hospitalisation, voyage) sans pour autant abandonner le logement.
En savoir plus : le FAQ Droits et obligations.
Demarches pour le proprietaire
- Constater les indices d’abandon : boite aux lettres pleine, compteurs a zero, voisins temoins
- Envoyer un recommande : mettre le locataire en demeure de se manifester dans un delai raisonnable (15 jours)
- Saisir le juge de paix : demander la constatation de l’abandon et la resiliation du bail
- Obtenir un jugement : le juge autorise l’acces au logement et prononce la resiliation
- Faire constater par huissier : dresser un proces-verbal de l’etat du logement
- Reclamer les arrieres : loyers impayes, indemnite de rupture, degats eventuels
- Debloquer la garantie locative : sur base du jugement, recuperer la garantie locative
Avec BailBelgique, votre bail prevoit des clauses claires sur les obligations de preavis et les consequences d’un depart anticipe. Cela facilite les demarches en cas de litige.
Voir aussi : Quel PEB minimum pour louer en Wallonie.
Voir aussi : voir la réponse.
Voir aussi : Quel PEB minimum pour louer à Bruxelles ?.
Montants que le proprietaire peut reclamer
| Poste | Montant | Condition |
|---|---|---|
| Loyers impayes | Mois non payes | Jusqu’a la fin du preavis legal |
| Indemnite de rupture | 1 a 3 mois de loyer | Si bail de 9 ans, selon la periode |
| Degats locatifs | Selon constat | Difference entre les etats des lieux |
| Frais de procedure | Variable | Frais de justice, huissier |
| Remise en location | Loyers perdus | Periode de vacance locative raisonnable |
La garantie locative (generalement 2 a 3 mois de loyer) peut couvrir une partie de ces montants, mais est rarement suffisante pour couvrir la totalite des pertes.
Le proprietaire ne peut jamais changer les serrures, vider le logement ou couper les compteurs sans decision judiciaire, meme si le locataire a visiblement abandonne les lieux. Ces actes constituent une voie de fait sanctionnable.
Specificites regionales
Region de Bruxelles-Capitale
L’ordonnance du 27 juillet 2017 prevoit les memes obligations de preavis. Le juge de paix bruxellois peut ordonner l’expulsion et la restitution des lieux en cas d’abandon constate.
Region wallonne
Le decret du 15 mars 2018 applique les memes regles. En Wallonie, le CPAS peut intervenir pour reloger le locataire en difficulte avant qu’il ne quitte sans prevenir.
Region flamande
Le Vlaams Woninghuurdecreet du 9 novembre 2018 prevoit un regime identique. Le juge de paix flamand peut autoriser le proprietaire a reprendre possession du logement apres constatation de l’abandon.
Loi du 20 fevrier 1991, art. 3 par. 5 (preavis et indemnite). Article 1728 du Code civil (obligations du locataire). Texte coordonne sur Justel.