De plicht om de woning in staat te herstellen
Ja, de huurder moet de woning teruggeven in de staat beschreven in de plaatsbeschrijving bij intrede, met uitzondering van normale slijtage en natuurlijke veroudering. Niet-toegestane veranderingen moeten worden verwijderd. Bij afwezigheid van plaatsbeschrijving wordt de huurder geacht het goed in goede staat te hebben ontvangen (wettelijk vermoeden van artikel 1731 Burgerlijk Wetboek).
Deze verplichting vloeit voort uit artikel 1730 van het Belgisch Burgerlijk Wetboek. De huurder moet het goed teruggeven zoals hij het heeft ontvangen, behoudens normale slijtage. De plaatsbeschrijving bij intrede is het referentiedocument voor de vergelijking bij uittrede.
Het onderscheid tussen normale slijtage en huurschade staat centraal bij de meeste geschillen aan het einde van de huur. Daarom zijn een gedetailleerde plaatsbeschrijving bij intrede en gedateerde foto’s essentieel.
Normale slijtage vs huurschade
| Element | Normale slijtage (ten laste van eigenaar) | Huurschade (ten laste van huurder) |
|---|---|---|
| Schilderwerk | Natuurlijke vergeling, lichte verkleuring | Overmatige bevestigingsgaten, grote vlekken |
| Vloer | Oppervlakkige slijtage van parket/tegels | Diepe krassen, gebroken tegels |
| Keuken | Slijtage van voegen, vermoeid kraanwerk | Brandvlekken, breuk van uitrusting |
| Badkamer | Verdonkerde voegen, kalkaanslag | Gebroken tegels, schimmel door gebrek aan verluchting |
| Muren | Lichte gebruikssporen | Grote gaten, afgetrokken behang |
| Schrijnwerk | Natuurlijke slijtage van handvatten | Gebroken ruiten, beschadigde luiken |
De bewoningsduur speelt een belangrijke rol: hoe langer de huurder de woning heeft bewoond, des te groter het aandeel normale slijtage.
Neem gedateerde foto’s van de woning bij uw intrede en uittrede. Deze foto’s vormen waardevolle bewijsstukken bij onenigheid over de staat van de woning tijdens de plaatsbeschrijving bij uittrede.
Veranderingen en inrichtingen
Veranderingen uitgevoerd door de huurder tijdens het huurcontract zijn aan strikte regels onderworpen:
- Met schriftelijk akkoord van de eigenaar : de huurder mag ze behouden of verwijderen, volgens wat werd overeengekomen
- Zonder akkoord : de eigenaar kan het herstel in oorspronkelijke staat eisen op kosten van de huurder
- Zonder akkoord, maar verbetering : de eigenaar kan ervoor kiezen de veranderingen te behouden zonder vergoeding
De eigenaar moet zich uitspreken over de niet-toegestane veranderingen bij de plaatsbeschrijving bij uittrede. Als hij op dat moment geen herstel in staat eist, wordt hij geacht de veranderingen te aanvaarden.
De kosten voor herstel in oorspronkelijke staat worden doorgaans op de huurwaarborg ingehouden. Als het bedrag van de schade de waarborg overschrijdt, kan de eigenaar het verschil van de huurder vorderen.
Regionale bijzonderheden
Brussels Hoofdstedelijk Gewest
De ordonnantie van 27 juli 2017 verplicht een gedetailleerde plaatsbeschrijving bij intrede en uittrede. Normale slijtage wordt gedefinieerd als de beschadiging die voortvloeit uit een normaal en redelijk gebruik van het goed.
Waals Gewest
Het decreet van 15 maart 2018 voorziet dezelfde regels. Het decreet preciseert dat de normale slijtage rekening houdt met de bewoningsduur en de aard van het goed.
Vlaams Gewest
Het Vlaams Woninghuurdecreet van 9 november 2018 verplicht de plaatsbeschrijving en onderscheidt huurschade van normale slijtage. Het decreet beschermt de huurder tegen buitensporige vorderingen van de verhuurder.
Artikelen 1730 en 1731 Burgerlijk Wetboek (teruggave van het gehuurde goed). Artikel 1732 (aansprakelijkheid van de huurder). Gecoordineerde tekst op Justel.