Volledige onderverhuring verboden, gedeeltelijk onder voorwaarden
Volledige onderverhuring is verboden tenzij uitdrukkelijk toegestaan in het huurcontract. Gedeeltelijke onderverhuring is toegestaan als de huurder de woning als hoofdverblijfplaats behoudt en er blijft wonen. De onderhuurder heeft geen rechtstreeks verband met de verhuurder.
Artikel 4 van de woninghuurwet van 20 februari 1991 regelt de onderverhuring voor huurcontracten van hoofdverblijfplaats strikt. De wetgever beschermt de verhuurder tegen bewoning van zijn goed door personen die hij niet heeft gekozen, terwijl een zekere flexibiliteit aan de huurder wordt gelaten.
Onderverhuring mag niet worden verward met cohousing. Bij cohousing tekenen alle medehuurders het huurcontract met de verhuurder. Bij onderverhuring is alleen de hoofdhuurder contractueel verbonden met de verhuurder.
Stappen om wettelijk onder te verhuren
Voor een wettelijke gedeeltelijke onderverhuring:
- Het huurcontract controleren : nagaan of geen clausule gedeeltelijke onderverhuring uitdrukkelijk verbiedt
- De verhuurder informeren : een aangetekende brief sturen met de naam van de onderhuurder en de voorwaarden
- Een contract opstellen : het onderhuurcontract moet de essentiiele clausules bevatten (duur, huurprijs, plaatsbeschrijving)
- Een plaatsbeschrijving maken : een intredende plaatsbeschrijving tussen huurder en onderhuurder is onmisbaar
- Het contract registreren : de onderverhuring moet ook bij het registratiekantoor worden geregistreerd
De onderverhuurprijs mag niet disproportioneel zijn ten opzichte van het deel dat door de onderhuurder wordt bewoond.
Stel uw huurcontract met aangepaste onderverhuurclausules op via BailBelgique. Het contract voorziet automatisch de verplichte vermeldingen voor dit type verhuring.
Risico’s bij niet-toegestane onderverhuring
De huurder die zonder toestemming onderverhuurt, stelt zich bloot aan ernstige gevolgen:
- Ontbinding van het huurcontract : de verhuurder kan de gerechtelijke ontbinding wegens ernstige fout vragen bij de vrederechter
- Schadevergoeding : de huurder kan veroordeeld worden tot het betalen van een schadevergoeding aan de verhuurder
- Uitzetting van de onderhuurder : de onderhuurder heeft geen enkel recht tegenover de verhuurder en zal het pand moeten verlaten
- Geen verhaal van de onderhuurder : de onderhuurder kan zich alleen wenden tot de hoofdhuurder
De hoofdhuurder blijft altijd verantwoordelijk tegenover de verhuurder, zelfs als de onderhuurder de schade veroorzaakt of zijn deel niet betaalt.
Onderverhuring via platformen zoals Airbnb vormt doorgaans een volledige onderverhuring (de huurder woont er niet tijdens de verhuring), wat verboden is zonder akkoord van de verhuurder. In Brussel is bovendien een toeristisch registratienummer verplicht.
Regionale bijzonderheden
Brussels Hoofdstedelijk Gewest
De ordonnantie van 27 juli 2017 herneemt het verbod op volledige onderverhuring. Voor toeristische verhuring (Airbnb) is een registratie bij Brussel Economie en Werkgelegenheid verplicht.
Waals Gewest
Het decreet van 15 maart 2018 past dezelfde regels toe. De onderhuurder geniet de bescherming van het decreet als hij het goed als hoofdverblijfplaats gebruikt.
Vlaams Gewest
Het Vlaams Woninghuurdecreet van 9 november 2018 staat gedeeltelijke onderverhuring toe onder dezelfde voorwaarden. Voor toeristische verhuring is een registratie bij Toerisme Vlaanderen vereist.
Woninghuurwet van 20 februari 1991, art. 4 (onderverhuring). Gecoordineerde tekst op Justel.