Niet-toegestane onderverhuring is een ernstige fout
De verhuurder kan de gerechtelijke ontbinding van het huurcontract vragen als de huurder onderverhuurt zonder toestemming. Volledige onderverhuring is verboden tenzij uitdrukkelijk toegestaan door het contract. De verhuurder moet de vrederechter inschakelen — hij mag nooit zelf de huurder uitzetten.
Artikel 4 van de woninghuurwet van 20 februari 1991 regelt de onderverhuring voor huurcontracten van hoofdverblijfplaats. Volledige onderverhuring (de huurder verlaat de woning volledig) is verboden zonder uitdrukkelijke clausule in het huurcontract. Gedeeltelijke onderverhuring (een kamer) is toegestaan als de huurder het goed als hoofdverblijfplaats behoudt.
Bij schending beschikt de verhuurder over een ernstige grond om de ontbinding van het huurcontract voor de vrederechter te vragen. De rechter beoordeelt de ernst van de fout en kan de uitzetting van zowel de huurder als de onderhuurder bevelen.
Procedure voor de verhuurder
- De onderverhuring vaststellen : bewijzen verzamelen (online advertenties, getuigenissen, vaststelling door gerechtsdeurwaarder)
- Ingebrekestelling : een aangetekende brief sturen met het verzoek de onderverhuring onmiddellijk te stoppen
- Dagvaarding voor de vrederechter : als de huurder niet gehoorzaamt, de vrederechter inschakelen
- Vonnis : de rechter kan de ontbinding van het huurcontract uitspreken en de uitzetting bevelen
- Uitvoering : alleen een gerechtsdeurwaarder kan de effectieve uitzetting uitvoeren
De totale duur van de procedure (dagvaarding tot uitzetting) bedraagt doorgaans 3 tot 6 maanden, afhankelijk van de drukte van de rechtbank.
Met BailBelgique kunt u een duidelijke onderverhuurclausule in uw huurcontract opnemen. Dit vergemakkelijkt de bewijsvoering bij een geschil en versterkt uw positie voor de vrederechter.
Situatie van de onderhuurder
De onderhuurder bevindt zich in een precaire positie:
- Geen band met de verhuurder : de onderhuurder heeft alleen een contract met de hoofdhuurder
- Automatische uitzetting : als het hoofdhuurcontract ontbonden wordt, vervalt het onderhuurcontract automatisch
- Beperkt verhaal : de onderhuurder kan alleen de hoofdhuurder aanspreken voor schadevergoeding
- Geen recht op herhuisvesting : de verhuurder heeft geen enkele verplichting tegenover de onderhuurder
Onderverhuring via platformen zoals Airbnb zonder akkoord van de verhuurder vormt doorgaans een volledige verboden onderverhuring. De verhuurder kan de ontbinding vorderen, zelfs als de huurder er gedeeltelijk woont, want het toeristisch gebruik overschrijdt de toegestane gedeeltelijke onderverhuring.
Regionale bijzonderheden
Brussels Hoofdstedelijk Gewest
De ordonnantie van 27 juli 2017 bevestigt het verbod op volledige onderverhuring. In Brussel wordt niet-aangegeven toeristische verhuur ook bestraft met administratieve boetes tot 10 000 EUR.
Waals Gewest
Het decreet van 15 maart 2018 past dezelfde regels toe. De Waalse vrederechter kan schadevergoeding toekennen bovenop de ontbinding.
Vlaams Gewest
Het Vlaams Woninghuurdecreet van 9 november 2018 verbiedt volledige onderverhuring en vereist schriftelijk akkoord van de verhuurder voor elke gedeeltelijke onderverhuring. Niet-geregistreerde toeristische verhuur bij Toerisme Vlaanderen wordt apart bestraft.
Woninghuurwet van 20 februari 1991, art. 4 (onderverhuring). Artikel 1728 van het Burgerlijk Wetboek (verplichtingen van de huurder). Gecoordineerde tekst op Justel.