Sous-location totale interdite, partielle sous conditions
La sous-location totale est interdite sauf clause expresse dans le bail. La sous-location partielle est autorisee si le locataire conserve le logement comme residence principale et y continue a habiter. Le sous-locataire n’a pas de lien direct avec le proprietaire.
L’article 4 de la loi du 20 fevrier 1991 encadre strictement la sous-location pour les baux de residence principale. Le legislateur protege le proprietaire contre l’occupation de son bien par des personnes qu’il n’a pas choisies, tout en laissant une certaine flexibilite au locataire.
Il ne faut pas confondre sous-location et colocation. Dans la colocation, tous les colocataires signent le bail avec le proprietaire. Dans la sous-location, seul le locataire principal est lie contractuellement au proprietaire.
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Comment sous-louer legalement
Pour une sous-location partielle legale :
- Verifier le bail : s’assurer qu’aucune clause n’interdit expressement la sous-location partielle
- Informer le proprietaire : envoyer un recommande avec le nom du sous-locataire et les conditions
- Rediger un contrat : le bail de sous-location doit reprendre les clauses essentielles (duree, loyer, etat des lieux)
- Realiser un etat des lieux : un etat des lieux d’entree entre le locataire et le sous-locataire est indispensable
- Enregistrer le bail : la sous-location doit aussi etre enregistree au bureau de l’enregistrement
Le loyer de sous-location ne doit pas etre disproportionne par rapport a la partie occupee par le sous-locataire.
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Risques en cas de sous-location non autorisee
Le locataire qui sous-loue sans autorisation s’expose a des consequences severes :
- Resiliation du bail : le proprietaire peut demander la resiliation judiciaire pour faute grave devant le juge de paix
- Dommages et interets : le locataire peut etre condamne a indemniser le proprietaire
- Expulsion du sous-locataire : le sous-locataire n’a aucun droit face au proprietaire et devra quitter les lieux
- Pas de recours du sous-locataire : le sous-locataire ne peut se retourner que contre le locataire principal
Le locataire principal reste toujours responsable envers le proprietaire, meme si c’est le sous-locataire qui cause des degats ou ne paie pas sa part.
La sous-location via des plateformes type Airbnb constitue generalement une sous-location totale (le locataire n’y habite pas pendant la mise en location), ce qui est interdit sans accord du proprietaire. A Bruxelles, un numero d’enregistrement touristique est en outre obligatoire.
Specificites regionales
Region de Bruxelles-Capitale
L’ordonnance du 27 juillet 2017 reprend l’interdiction de sous-location totale. Pour la location touristique (Airbnb), un enregistrement aupres de Bruxelles Economie et Emploi est obligatoire.
Region wallonne
Le decret du 15 mars 2018 applique les memes regles. Le sous-locataire beneficie de la protection du decret s’il utilise le bien comme residence principale.
Region flamande
Le Vlaams Woninghuurdecreet du 9 novembre 2018 autorise la sous-location partielle aux memes conditions. Pour la location touristique, un enregistrement aupres de Toerisme Vlaanderen est requis.
Loi du 20 fevrier 1991, art. 4 (sous-location). Texte coordonne sur Justel.