Het akkoord van de verhuurder is noodzakelijk
De verhuurder mag een nieuwe medehuurder weigeren. De vervanging wijzigt het huurcontract en vereist een bijlage ondertekend door alle partijen. De verhuurder mag solvabiliteitsgaranties eisen, maar mag niet discrimineren op verboden criteria.
In het Belgisch recht is het huurcontract een overeenkomst tussen met naam genoemde partijen. De komst van een nieuwe medehuurder wijzigt de contractuele verplichtingen (solidariteit, verdeling van de huur) en vereist dus het akkoord van alle partijen bij het huurcontract.
Als het huurcontract een vereenvoudigde vervangingsclausule bevat (gebruikelijk bij cohousingcontracten), verbindt de verhuurder zich contractueel ertoe een vervanging onder bepaalde voorwaarden te aanvaarden. Deze clausule ontneemt hem echter niet elk recht op inzage van de kandidaat.
Procedure om een medehuurder te vervangen
- Een kandidaat vinden : de blijvende medehuurders stellen een nieuwe medehuurder voor aan de verhuurder
- Het dossier voorleggen : de kandidatuurstukken verstrekken (loonfiches, identiteitsbewijs)
- Akkoord verkrijgen : de verhuurder onderzoekt het dossier en geeft al dan niet zijn akkoord
- Een bijlage ondertekenen : een bijlage bij het huurcontract integreert de nieuwe medehuurder en ontslaat de vorige
- De huurwaarborg bijwerken : de huurwaarborg aanpassen indien nodig
- Een tussentijdse plaatsbeschrijving maken : de staat van de woning vaststellen op het moment van de wissel
Maak eenvoudig een cohousingbijlage aan met BailBelgique. De solidariteits- en vervangingsclausules worden automatisch aangepast aan de nieuwe medehuurder.
Grenzen van het weigeringsrecht
De verhuurder mag een medehuurder legitiem weigeren om:
- Onvoldoende solvabiliteit : te lage inkomsten in verhouding tot de huur
- Gebrek aan waarborgen : geen arbeidscontract, geen borg
- Historiek van onbetaalde huur : indien hij hiervan kennis heeft
De verhuurder mag niet weigeren om:
- Etnische afkomst of nationaliteit : discriminatie verboden door de antidiscriminatiewet van 10 mei 2007
- Geslacht, seksuele orientatie of burgerlijke staat : beschermde criteria
- Handicap of gezondheidstoestand : tenzij de woning objectief niet aangepast is
- Religieuze of filosofische overtuigingen : beschermd criterium
Een discriminerende weigering stelt de verhuurder bloot aan vervolging voor de rechtbank en schadevergoedingen. Unia kan voor bemiddeling worden ingeschakeld. Documenteer altijd de objectieve redenen van de weigering.
Regionale bijzonderheden
Brussels Hoofdstedelijk Gewest
De ordonnantie van 27 juli 2017 voorziet een specifiek regime voor Brusselse cohousing. De verhuurder beschikt over een maand om te antwoorden op het vervangingsverzoek. Bij afwezigheid van antwoord wordt de vervanging geacht aanvaard te zijn.
Waals Gewest
Het decreet van 15 maart 2018 regelt cohousing met een verplicht samenlevingsovereenkomst. De verhuurder kan vervangingsvoorwaarden in het huurcontract vastleggen.
Vlaams Gewest
Het Vlaams Woninghuurdecreet van 9 november 2018 voorziet een cohousingregime met vervangingsclausule. De Vlaamse verhuurder beschikt over 30 dagen om een voorgestelde kandidaat te aanvaarden of te weigeren.
Woninghuurwet van 20 februari 1991, art. 1bis en volgende (cohousing). Antidiscriminatiewet van 10 mei 2007. Gecoordineerde tekst op Justel.