La sous-location non autorisee est une faute grave
Le proprietaire peut demander la resiliation judiciaire du bail si le locataire sous-loue sans autorisation. La sous-location totale est interdite sauf clause expresse. Le proprietaire doit saisir le juge de paix — il ne peut jamais expulser lui-meme le locataire.
L’article 4 de la loi du 20 fevrier 1991 encadre la sous-location pour les baux de residence principale. La sous-location totale (le locataire quitte entierement le logement) est interdite sans clause expresse dans le bail. La sous-location partielle (une chambre) est autorisee si le locataire conserve le bien comme residence principale.
En cas de violation, le proprietaire dispose d’un motif serieux pour demander la resiliation du bail devant le juge de paix. Le juge appreciera la gravite de la faute et pourra ordonner l’expulsion du locataire et du sous-locataire.
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Procedure pour le proprietaire
- Constater la sous-location : rassemblez des preuves (annonces en ligne, temoignages, constat d’huissier)
- Mise en demeure : envoyez un recommande demandant l’arret immediat de la sous-location
- Citation devant le juge de paix : si le locataire ne se conforme pas, saisissez le juge de paix
- Jugement : le juge peut prononcer la resiliation du bail et ordonner l’expulsion
- Execution : seul un huissier de justice peut proceder a l’expulsion effective
Le delai total de la procedure (citation a expulsion) est generalement de 3 a 6 mois, selon l’encombrement du tribunal.
Avec BailBelgique, integrez une clause de sous-location claire dans votre bail. Cela facilite la preuve en cas de litige et renforce votre position devant le juge de paix.
Voir aussi : Peut-on avoir deux baux pour le même logement.
Voir aussi : Le propriétaire peut-il refuser un nouveau colocataire ?.
Voir aussi : Le propriétaire peut-il interdire la domiciliation ?.
Situation du sous-locataire
Le sous-locataire se trouve dans une position precaire :
- Aucun lien avec le proprietaire : le sous-locataire n’a de contrat qu’avec le locataire principal
- Expulsion automatique : si le bail principal est resilie, le bail de sous-location tombe automatiquement
- Recours limite : le sous-locataire ne peut se retourner que contre le locataire principal pour obtenir des dommages et interets
- Pas de droit au relogement : le proprietaire n’a aucune obligation envers le sous-locataire
La sous-location via des plateformes type Airbnb sans accord du proprietaire constitue generalement une sous-location totale interdite. Le proprietaire peut agir en resiliation meme si le locataire y habite partiellement, car l’usage touristique depasse la sous-location partielle autorisee.
Specificites regionales
Region de Bruxelles-Capitale
L’ordonnance du 27 juillet 2017 confirme l’interdiction de sous-location totale. A Bruxelles, la location touristique non declaree est aussi sanctionnee par des amendes administratives pouvant atteindre 10 000 EUR.
Region wallonne
Le decret du 15 mars 2018 applique les memes regles. Le juge de paix wallon peut ordonner des dommages et interets en plus de la resiliation.
Region flamande
Le Vlaams Woninghuurdecreet du 9 novembre 2018 interdit la sous-location totale et exige l’accord ecrit du proprietaire pour toute sous-location partielle. La location touristique non enregistree aupres de Toerisme Vlaanderen est sanctionnee separement.
Loi du 20 fevrier 1991, art. 4 (sous-location). Article 1728 du Code civil (obligations du locataire). Texte coordonne sur Justel.