De huurder is heer en meester in zijn woning
De verhuurder mag de woning niet betreden zonder toestemming van de huurder. Zelfs als eigenaar moet hij vooraf een afspraak maken. Alleen een echte noodsituatie (brand, ernstige waterschade) rechtvaardigt een betreding zonder toestemming.
Dit fundamenteel principe vloeit voort uit het recht op privacy, beschermd door artikel 8 van het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens en artikel 15 van de Belgische Grondwet. De gehuurde woning is het domicilie van de huurder in de juridische zin van het woord, wat hem een versterkte bescherming biedt.
Een clausule in het huurcontract die de verhuurder toestaat om op elk moment binnen te komen, is nietig wegens onrechtmatigheid. De huurder is niet verplicht een dubbel van de sleutels aan de verhuurder te overhandigen, tenzij er een uitdrukkelijk akkoord is voor specifieke situaties (technische noodgevallen).
Wanneer mag de verhuurder een bezoek brengen?
De verhuurder heeft in beperkte en omkadering gevallen een bezoekrecht:
| Situatie | Voorwaarden | Frequentie |
|---|---|---|
| Dringende herstellingen | Echte noodsituatie (lek, elektrisch risico) | Uitzonderlijk |
| Bezoek voor verkoop | Akkoord van de huurder, redelijke uren | Max 2 dagen/week, 2u |
| Bezoek voor herverhuring | Tijdens opzegtermijn, akkoord huurder | Max 2 dagen/week, 2u |
| Geplande werken | Redelijke vooraankondiging, akkoord over planning | Volgens de werken |
| Jaarlijkse controle | Ketel, detectoren — akkoord nodig | 1 keer/jaar |
In alle gevallen moet de huurder vooraf verwittigd worden en zijn akkoord geven. Het huurcontract kan bezoekmodaliteiten vastleggen (dagen, uren), maar deze mogen niet onredelijk zijn.
Als de verhuurder aandringt om zonder uw akkoord binnen te komen, stuur hem dan een aangetekende brief waarin u hem aan uw rechten herinnert. Bewaar een kopie in uw beheersruimte.
Wat te doen als de verhuurder zonder toestemming binnentreedt?
Ongeoorloofde betreding van de woning vormt een huisvredebreuk, een strafrechtelijk misdrijf voorzien door artikel 439 van het Belgisch Strafwetboek, strafbaar met een gevangenisstraf van 15 dagen tot 2 jaar en een geldboete.
Mogelijke verhaalsmogelijkheden voor de huurder:
- Ingebrekestelling : stuur een aangetekende brief waarin u het verbod op betreding zonder akkoord herinnert
- Klacht bij de politie : bij herhaalde of geforceerde inbraak, dien klacht in wegens huisvredebreuk
- Vrederechter : verzoek de vrederechter om de inbreuken te verbieden onder dwangsom
- Slot vervangen : de huurder mag het slot vervangen zonder akkoord van de verhuurder
Zelfs als de huurder achter is met de betaling of als het huurcontract opgezegd is, mag de verhuurder nooit met geweld de woning betreden. Alleen een gerechtsdeurwaarder met een uitvoerbare titel kan tot uitzetting overgaan.
Regionale bijzonderheden
Brussels Hoofdstedelijk Gewest
De ordonnantie van 27 juli 2017 voorziet een bezoekrecht voor verkoop of herverhuring, beperkt tot overeengekomen dagen en uren met de huurder. Bij onredelijke weigering door de huurder kan de verhuurder de vrederechter inschakelen.
Waals Gewest
Het decreet van 15 maart 2018 herneemt hetzelfde principe. De huurder moet redelijke bezoeken voor verkoop dulden, maar kan weigeren als de uren ongeschikt zijn.
Vlaams Gewest
Het Vlaams Woninghuurdecreet van 9 november 2018 kent een gelijkaardig bezoekrecht, met de verplichting om de modaliteiten overeen te komen. De Vlaamse huurder kan ook niet-overeengekomen bezoeken weigeren.
Artikel 15 van de Belgische Grondwet (onschendbaarheid van de woning). Artikel 439 van het Strafwetboek (huisvredebreuk). Gecoordineerde tekst op Justel.