Les banques financent-elles un deuxieme bien ?
Oui, les banques belges financent un deuxieme bien immobilier. Les conditions : apport minimum de 20 a 30 % du prix d’achat, taux d’endettement global inferieur a 50 %, et prise en compte de seulement 70 a 80 % des loyers prevus dans le calcul de la capacite d’emprunt.
La Banque nationale de Belgique (BNB) impose depuis 2020 des regles strictes sur les quotites d’emprunt (loan-to-value ou LTV). Pour un bien d’investissement, la quotite maximale est generalement limitee a 80 %, ce qui signifie un apport d’au moins 20 % du prix d’achat, plus les frais de notaire et les droits d’enregistrement.
| Critere | Residence principale | Bien d’investissement |
|---|---|---|
| Quotite max (LTV) | 90 % | 80 % |
| Apport minimum | 10 % + frais | 20 a 30 % + frais |
| Taux d’interet | Meilleur taux | +0,1 a 0,3 % |
| Prise en compte du loyer | Non applicable | 70 a 80 % du loyer prevu |
| Taux d’endettement max | 50 % | 50 % (tous credits inclus) |
En savoir plus : BailBelgique.
Comment optimiser son dossier de financement
Pour maximiser les chances d’obtenir un financement :
- Constituez un apport solide : au minimum 20 % du prix d’achat, idealement 30 % pour obtenir un meilleur taux
- Presentez un business plan locatif : estimation du loyer, taux d’occupation, charges prevues
- Reduisez votre endettement existant : remboursez les credits a la consommation avant de solliciter un nouveau pret
- Utilisez un courtier en credit : il peut negocier aupres de plusieurs banques et obtenir des conditions plus favorables
Les banques evaluent la capacite de remboursement globale. Si vous avez deja un credit hypothecaire en cours pour votre residence principale, la mensualite du nouveau credit + l’ancien credit ne doivent pas depasser 50 % de vos revenus nets (salaire + 70-80 % du loyer prevu).
Voir aussi : Quel rendement locatif moyen en Belgique.
Voir aussi : Où investir dans l’immobilier locatif en Belgique en 2026 ?.
Les regles BNB sur les quotites d’emprunt
Depuis 2020, la BNB impose des limites macroprudentielles aux banques pour les credits hypothecaires :
- Habitation propre (premiere acquisition) : max 90 % LTV, avec 35 % des dossiers pouvant depasser ce seuil
- Habitation propre (pas premiere acquisition) : max 80 % LTV
- Bien d’investissement : max 80 % LTV, sans derogation
Ces regles s’appliquent a toutes les banques belges et conditionnent directement l’apport minimum necessaire.
Le LTV est calcule sur le prix d’achat du bien, mais l’apport total doit egalement couvrir les frais de notaire et les droits d’enregistrement (12 a 15 % supplementaires selon la region). Un apport de 20 % du prix ne couvre donc pas les frais annexes.
Specificites regionales
Region de Bruxelles-Capitale
A Bruxelles, les droits d’enregistrement de 12,5 % s’ajoutent a l’apport personnel requis. L’ordonnance du 27 juillet 2017 prevoit un abattement pour la premiere acquisition, mais celui-ci ne s’applique pas aux biens d’investissement.
Region wallonne
En Wallonie, les droits d’enregistrement sont egalement de 12,5 %. Le decret du 15 mars 2018 n’a pas d’impact direct sur le financement, mais les prix d’achat plus bas en Wallonie facilitent la constitution de l’apport.
Region flamande
La Flandre applique un taux de 12 % pour les biens d’investissement (contre 3 % pour l’habitation propre). Le Vlaams Woninghuurdecreet du 9 novembre 2018 n’influence pas directement le financement mais les normes PEB peuvent generer des couts de mise en conformite a integrer dans le plan de financement.
Communication BNB 2020 sur les limites macroprudentielles — Site BNB.