De wezenlijke verschillen tussen kort en lang contract
Het contract van korte duur (max 3 jaar) beschermt de huurder meer: de verhuurder kan niet opzeggen voor het einde. Het contract van lange duur (9 jaar, 3-6-9) biedt meer flexibiliteit aan de verhuurder, die kan opzeggen aan het einde van elke driejaarlijkse periode met een wettelijk motief. De opzegvergoeding door de huurder is vast (1 maand) bij korte duur en degressief (3/2/1/0 maanden) bij lange duur.
Het onderscheid tussen kort- en langlopende contracten is fundamenteel in het Belgisch huurrecht. Artikel 3 van de wet van 20 februari 1991 regelt deze twee stelsels voor woninghuurcontracten.
De keuze van het type contract heeft directe gevolgen voor de rechten en verplichtingen van elke partij. Het wordt bepaald bij de ondertekening en kan niet eenzijdig gewijzigd worden tijdens het contract.
| Criterium | Korte duur | Lange duur (3-6-9) |
|---|---|---|
| Duur | Maximum 3 jaar | 9 jaar |
| Opzeg huurder | 3 maanden opzeg + 1 maand vergoeding | 3 maanden opzeg + 3/2/1/0 maanden |
| Opzeg verhuurder | Onmogelijk | 6 maanden opzeg + motief (einde driejaarlijkse periode) |
| Hernieuwing | Automatisch (max 3 jaar) | Verlenging met periodes van 3 jaar |
| Indexering | Ja, indien clausule en geregistreerd | Ja, indien clausule en geregistreerd |
Hoe kiezen tussen de twee types
Kies voor korte duur als:
- U verhuurder bent en het pand op korte termijn nodig zou kunnen hebben
- U huurder bent en maximale flexibiliteit wilt (lage vergoeding)
- U een cohousing of nieuwe woning test
- De situatie tijdelijk is (mutatie, studies, werken aan uw eigendom)
Kies voor lange duur als:
- U huurder bent en stabiliteit op lange termijn zoekt
- U verhuurder bent en een stabiel huurinkomen wilt
- U het pand eventueel wilt kunnen terugnemen voor eigen bewoning of werken
- U wilt profiteren van de degressieve vergoeding (gunstiger na 3 jaar)
BailBelgique begeleidt u bij de keuze van het contracttype dat bij uw situatie past. Het formulier genereert automatisch de juiste clausules naargelang het gekozen type (korte of lange duur).
Opzeg en vergoedingen in detail
Opzeg door de huurder
Bij beide types kan de huurder op elk moment opzeggen met een opzegtermijn van 3 maanden. Het verschil zit in de vergoeding:
| Moment van opzeg | Kort contract | 3-6-9 contract |
|---|---|---|
| Jaar 1 | 1 maand | 3 maanden |
| Jaar 2 | 1 maand | 2 maanden |
| Jaar 3 | 1 maand | 1 maand |
| Vanaf jaar 4 | N.v.t. (contract omgezet) | 0 maanden |
Opzeg door de verhuurder
Dit is het grootste verschil:
- Kort contract: de verhuurder kan niet opzeggen voor het einde. Hij zit vast voor de hele duur van het contract. Zijn enige optie is de opzeg in onderling akkoord.
- 3-6-9 contract: de verhuurder kan opzeggen aan het einde van elke driejaarlijkse periode (3e, 6e, 9e jaar) met een opzegtermijn van 6 maanden en een wettelijk motief (eigen bewoning, belangrijke werken, of zonder motief met vergoeding).
Een huurcontract van korte duur dat meer dan 3 jaar duurt (hernieuwingen inbegrepen) wordt automatisch geherkwalificeerd als een contract van 9 jaar. De verhuurder is dan voor 9 jaar gebonden. Let goed op de vervaldagen van automatische hernieuwing.
Regionale bijzonderheden
Brussels Hoofdstedelijk Gewest
De ordonnantie van 27 juli 2017 handhaaft het onderscheid kort/lang contract. In Brussel kan het contract van korte duur slechts eenmaal hernieuwd worden, binnen de limiet van 3 jaar totaal.
Waals Gewest
Het decreet van 15 maart 2018 past dezelfde regels toe. Wallonie vereist dat het contract van korte duur uitdrukkelijk de duur vermeldt en schriftelijk is.
Vlaams Gewest
Het Vlaams Woninghuurdecreet van 9 november 2018 voorziet dezelfde twee types contract. In Vlaanderen maakt het verplichte contractmodel een duidelijk onderscheid tussen kort en lang contract.
Wet van 20 februari 1991, art. 3 — Tekst op Justel. Regelt de twee types woninghuurcontract.