De belangrijkste verschillen tussen gemeubileerde en niet-gemeubileerde huur
De gemeubileerde huur onderscheidt zich door de verplichting van een gedetailleerde inventaris van het meubilair, een mogelijk huursupplement voor de meubels, een potentieel hogere waarborg en een verschillende fiscale behandeling (roerende + onroerende inkomsten). De niet-gemeubileerde huur volgt de standaardregels. De regels voor duur, opzegtermijn en registratie zijn in beide gevallen identiek.
In het Belgisch recht is het onderscheid tussen gemeubileerde en niet-gemeubileerde huur belangrijk omdat het de fiscaliteit van de verhuurder en de verplichtingen van de partijen beinvloedt. De gemeubileerde huur is een woninghuurcontract dat de terbeschikkingstelling van meubels door de verhuurder omvat.
Het huurrecht (duur, opzegging, indexering) blijft identiek: de bepalingen van de wet van 20 februari 1991 en de gewestelijke wetgevingen gelden op dezelfde manier, of het pand nu gemeubileerd is of niet.
| Criterium | Gemeubileerde huur | Niet-gemeubileerde huur |
|---|---|---|
| Inventaris | Verplicht, gedetailleerd en ondertekend | Niet van toepassing |
| Huur | Pand + supplement meubilair | Enkel pand |
| Waarborg | Tot 3 maanden | 2 tot 3 maanden naargelang gewest |
| Fiscaliteit verhuurder | Onroerend + roerend | Enkel onroerend |
| Duur en opzegtermijn | Standaardregels | Standaardregels |
Inventaris en specifieke verplichtingen bij gemeubileerde huur
De inventaris van het meubilair is de hoeksteen van de gemeubileerde huur. Ze moet opgesteld worden samen met de plaatsbeschrijving bij intrede en het volgende bevatten:
Verplichte inhoud:
- Uitputtende lijst van elk meubel en uitrusting ter beschikking gesteld
- Beschrijving van de staat (nieuw, goede staat, normaal gebruik, versleten)
- Schatting van de waarde of aankoopprijs
- Foto’s aanbevolen (niet verplicht maar sterk aangeraden)
Verplichtingen van de verhuurder:
- Meubels in goede staat en in voldoende hoeveelheid leveren voor het beoogde gebruik
- Meubels vervangen die door normale slijtage onbruikbaar zijn geworden
- Elektrische en huishoudelijke apparaten die inbegrepen zijn, onderhouden
Verplichtingen van de huurder:
- De meubels als een goede huisvader gebruiken
- Elke beschadiging of storing melden
- De meubels teruggeven in de staat beschreven in de inventaris (normale slijtage toegestaan)
BailBelgique integreert een inventarismodule rechtstreeks in het gemeubileerde contract. Lijst uw meubels op, voeg foto’s toe, en het document wordt automatisch als bijlage bij het contract gegenereerd.
Fiscaliteit en waarborg: de belangrijkste verschillen
Fiscaliteit
Het onderscheid gemeubileerd/niet-gemeubileerd heeft een aanzienlijk fiscaal gevolg voor de verhuurder:
| Fiscaal aspect | Niet-gemeubileerd | Gemeubileerd |
|---|---|---|
| Belastbare basis onroerend | Geindexeerd KI x 1,4 | Geindexeerd KI x 1,4 |
| Belastbare basis roerend | N.v.t. | % van huur toegewezen aan meubels |
| Type belasting roerend | N.v.t. | Roerende voorheffing (30 %) |
| Aftrekbare kosten roerend | N.v.t. | Forfait van 50 % |
In de praktijk wordt de huur in de belastingaangifte opgesplitst in twee delen: het onroerende deel (belast op het kadastraal inkomen) en het roerende deel (belast als roerend inkomen). De verdeling wordt doorgaans vastgelegd in het contract (bijv. 80 % onroerend, 20 % roerend).
Waarborg
De huurwaarborg kan hoger zijn bij gemeubileerde huur omdat ze ook de waarde van het ter beschikking gestelde meubilair dekt. Naargelang het gewest kan ze tot 3 maanden totale huur (pand + meubels) bedragen.
Als het contract de verdeling tussen onroerende en roerende huur niet vermeldt, kan de belastingadministratie het geheel herkwalificeren als onroerend inkomen of een ongunstige forfaitaire verdeling toepassen. Vermeld deze verdeling altijd in het contract.
Regionale bijzonderheden
Brussels Hoofdstedelijk Gewest
De ordonnantie van 27 juli 2017 bepaalt dat de inventaris van het meubilair als bijlage bij het contract en de plaatsbeschrijving moet worden gevoegd. De waarborg in Brussel is beperkt tot 2 maanden voor het pand, maar een aanvulling kan voorzien worden voor het meubilair.
Waals Gewest
Het decreet van 15 maart 2018 legt dezelfde inventarisverplichtingen op. De Waalse waarborg bedraagt 2 of 3 maanden naargelang de wijze van samenstelling, meubilair inbegrepen.
Vlaams Gewest
Het Vlaams Woninghuurdecreet van 9 november 2018 begrenst de waarborg tot 3 maanden huur (pand + meubels inbegrepen). De inventaris moet in het Nederlands opgesteld worden en door beide partijen ondertekend.
Wetboek van de inkomstenbelastingen 1992, art. 7 en 17 — Tekst op Justel. Onderscheid tussen onroerende en roerende inkomsten bij gemeubileerde verhuur.