De verhoging hangt af van het type kosten in het huurcontract
Nee, de verhuurder kan de forfaitaire kosten niet eenzijdig verhogen tijdens het huurcontract. Als het contract voorziet in werkelijke kosten (systeem van voorschotten met jaarlijkse afrekening), kunnen de voorschotten wel aangepast worden op basis van de effectieve kosten. De verhuurder moet altijd bewijsstukken voorleggen.
Het onderscheid tussen forfaitaire en werkelijke kosten is fundamenteel in het Belgisch huurrecht. De keuze van het systeem moet duidelijk vermeld worden in het huurcontract bij de ondertekening. Eenmaal het systeem gekozen is, gelden er aanzienlijk verschillende regels.
De huurder die een ongerechtvaardigde verhoging van de kosten vaststelt, kan de vrederechter vatten om de afrekening te betwisten of een herziening van het kostensysteem te vragen.
Rechten van de verhuurder naargelang het type kosten
| Type kosten | Verhoging mogelijk? | Voorwaarde |
|---|---|---|
| Vast forfait | Nee | Vast bedrag voor de hele duur van het contract |
| Indexeerbaar forfait | Ja (alleen indexering) | Als indexeringsclausule voorzien in het contract |
| Voorschotten (werkelijke kosten) | Ja (aanpassing) | Op basis van de gerechtvaardigde jaarlijkse afrekening |
| Gemeenschappelijke kosten (mede-eigendom) | Ja (doorrekening) | Pro rata, met bewijsstukken van de syndicus |
Bij werkelijke kosten moet de verhuurder een gedetailleerde jaarlijkse afrekening aan de huurder bezorgen. Deze afrekening moet elke uitgavenpost vermelden en vergezeld zijn van bewijsstukken (facturen water, elektriciteit, verwarming, onderhoud gemeenschappelijke delen, enz.).
Geef de voorkeur aan het systeem van werkelijke kosten met voorschotten als de energiekosten volatiel zijn. Dit systeem is billijker omdat het gebaseerd is op het werkelijke verbruik. Voorzie een clausule voor jaarlijkse herziening van de voorschotten in het contract.
Forfait vs voorschotten: voor- en nadelen
Forfaitaire kosten:
- Vast en voorspelbaar bedrag voor de huurder
- Geen jaarlijkse afrekening nodig
- Risico voor de verhuurder als de kosten sterk stijgen
- De indexering van de huurprijs is niet automatisch van toepassing op het forfait
Werkelijke kosten (voorschotten):
- Weerspiegeling van de werkelijke kosten
- Verplichte jaarlijkse afrekening met bewijsstukken
- Mogelijkheid om de voorschotten aan te passen
- De huurder kan elke ongerechtvaardigde post betwisten
Maandelijkse voorschotten: 150 EUR x 12 = 1 800 EUR. Werkelijke jaarkosten: 2 100 EUR. De huurder is een bijbetaling verschuldigd van 300 EUR. Het volgende jaar kunnen de voorschotten worden aangepast naar 175 EUR/maand.
Regionale bijzonderheden
Brussels Hoofdstedelijk Gewest
De ordonnantie van 27 juli 2017 legt volledige transparantie over de kosten op. Het huurcontract moet de berekeningswijze (forfait of werkelijk) en de kostenposten vermelden. De Brusselse verhuurder moet de kostenafrekening meedelen binnen 3 maanden na het afsluiten van het boekjaar.
Waals Gewest
Het decreet van 15 maart 2018 verplicht de verhuurder om in het huurcontract het bedrag van de kosten te vermelden dat aan de vorige huurder werd gevraagd. Bij werkelijke kosten moet de jaarlijkse afrekening met alle bewijsstukken worden verstrekt. De huurder kan inzage eisen in de stukken.
Vlaams Gewest
Het Vlaams Woninghuurdecreet van 9 november 2018 bepaalt dat het huurcontract duidelijk moet aangeven of de kosten forfaitair of werkelijk zijn. In Vlaanderen moet de verhuurder de afrekening binnen een redelijke termijn na het einde van de afrekeningsperiode bezorgen.
Art. 1728ter oud Burgerlijk Wetboek (huurkosten) — Brusselse ordonnantie van 27/07/2017, art. 224 e.v. — Waals decreet van 15/03/2018, art. 54 e.v. — Vlaams Woninghuurdecreet van 09/11/2018, art. 36 e.v.