L’augmentation depend du type de charges prevu au bail
Non, le proprietaire ne peut pas augmenter unilateralement les charges forfaitaires en cours de bail. En revanche, si le bail prevoit des charges reelles (systeme de provisions avec decompte annuel), les provisions peuvent etre ajustees pour refleter les couts effectifs. Le bailleur doit toujours fournir les justificatifs des depenses.
La distinction entre charges forfaitaires et charges reelles est fondamentale en droit locatif belge. Le choix du systeme doit etre clairement mentionne dans le bail des sa signature. Une fois le systeme choisi, les regles qui s’y appliquent different considerablement.
Le locataire qui constate une augmentation injustifiee de ses charges peut saisir le juge de paix pour contester le decompte ou demander la revision du systeme de charges.
En savoir plus : BailBelgique.
Droits du bailleur selon le type de charges
| Type de charges | Augmentation possible ? | Condition |
|---|---|---|
| Forfait fixe | Non | Montant fixe pour toute la duree du bail |
| Forfait indexable | Oui (indexation uniquement) | Si clause d’indexation prevue au bail |
| Provisions (charges reelles) | Oui (ajustement) | Sur base du decompte annuel justifie |
| Charges communes (copropriete) | Oui (repercussion) | Au prorata, avec justificatifs du syndic |
En cas de charges reelles, le bailleur doit fournir un decompte annuel detaille au locataire. Ce decompte doit mentionner chaque poste de depense et etre accompagne des justificatifs (factures d’eau, electricite, chauffage, entretien des communs, etc.).
Privilegiez le systeme de charges reelles avec provisions si les couts energetiques sont volatils. Ce systeme est plus equitable car il repose sur la consommation effective. Prevoyez une clause de revision annuelle des provisions dans le bail.
Voir aussi : voir la réponse.
Voir aussi : voir la réponse.
Voir aussi : Le propriétaire peut-il refuser le renouvellement du bail commercial ?.
En savoir plus : convention de bail.
Forfait vs provisions : avantages et risques
Charges forfaitaires :
- Montant fixe et previsible pour le locataire
- Pas de decompte annuel a fournir
- Risque pour le bailleur si les couts augmentent significativement
- L’indexation du loyer ne s’applique pas automatiquement au forfait de charges
Charges reelles (provisions) :
- Reflet exact des couts engages
- Decompte annuel obligatoire avec justificatifs
- Possibilite d’ajuster les provisions
- Le locataire peut contester tout poste non justifie
Provisions mensuelles : 150 EUR x 12 = 1 800 EUR. Couts reels annuels : 2 100 EUR. Le locataire doit un complement de 300 EUR. L’annee suivante, les provisions peuvent etre ajustees a 175 EUR/mois.
Specificites regionales
Region de Bruxelles-Capitale
L’ordonnance du 27 juillet 2017 impose une transparence totale sur les charges. Le bail doit mentionner le mode de calcul (forfait ou reel) et les postes de charges. Le bailleur bruxellois doit communiquer le decompte des charges dans les 3 mois suivant la cloture de l’exercice.
Region wallonne
Le decret du 15 mars 2018 oblige le bailleur a preciser dans le bail le montant des charges demande au precedent locataire. En cas de charges reelles, le decompte annuel doit etre fourni avec tous les justificatifs. Le locataire peut exiger la consultation des pieces.
Region flamande
Le Vlaams Woninghuurdecreet du 9 novembre 2018 prevoit que le bail doit clairement indiquer si les charges sont forfaitaires ou reelles. En Flandre, le bailleur doit fournir le decompte dans un delai raisonnable apres la fin de la periode de decompte.
Art. 1728ter ancien Code civil (charges locatives) — Ordonnance bruxelloise du 27/07/2017, art. 224 et suivants — Decret wallon du 15/03/2018, art. 54 et suivants — Vlaams Woninghuurdecreet du 09/11/2018, art. 36 et suivants.