Mag de huurprijs worden verhoogd tijdens de huur?

De huurprijs kan niet vrij worden verhoogd

Het fundamentele principe is de stabiliteit van de huurprijs gedurende de looptijd van het huurcontract. De huurder heeft recht op voorspelbaarheid van het bedrag dat hij moet betalen. De verhuurder kan niet eenzijdig beslissen om de huurprijs te verhogen, zelfs als de marktomstandigheden zijn veranderd.

De jaarlijkse indexering is het meest gebruikelijke mechanisme. Het maakt het mogelijk om de huurprijs aan te passen aan de evolutie van de levensduurte, volgens een strikte wettelijke formule gebaseerd op de gezondheidsindex.

De herziening van de huurprijs is een meer uitzonderlijk mechanisme dat een belangrijkere aanpassing toelaat, maar onder zeer strikt omschreven voorwaarden.

De twee mechanismen voor wettelijke verhoging

De indexering vindt elk jaar plaats op de verjaardagsdatum van het huurcontract. De verhuurder moet dit schriftelijk aanvragen bij de huurder. De indexeringsformule is: nieuwe huurprijs = basishuurprijs x nieuwe index / aanvangsindex.

De herziening is mogelijk wanneer de normale huurwaarde van het pand minstens 20% is geevolueerd ten opzichte van de lopende huurprijs (of 10% als de verhuurder werken heeft uitgevoerd). Ze moet worden aangevraagd tussen de 9e en de 6e maand voor het einde van elke periode van 3 jaar.

De driejaarlijkse herziening van de huurprijs in detail

De herziening van de huurprijs is een specifiek mechanisme dat een belangrijkere aanpassing toelaat dan de eenvoudige indexering:

• Wie kan het aanvragen: de verhuurder (om te verhogen) of de huurder (om te verlagen)
• Wanneer: tussen de 9e en de 6e maand voor het verstrijken van elke driejaarlijkse periode
• Voorwaarde: de normale huurwaarde van het pand moet minstens 20% zijn geevolueerd ten opzichte van de lopende huurprijs
• Uitzondering: als de verhuurder belangrijke werken heeft uitgevoerd, wordt de drempel verlaagd tot 10%
• Procedure: schriftelijk verzoek aan de andere partij. Bij gebrek aan akkoord binnen de maand, vordering voor de vrederechter

De vrederechter benoemt over het algemeen een deskundige om de huurwaarde van het pand te beoordelen. De criteria die in aanmerking worden genomen zijn: de ligging, de oppervlakte, de staat van het pand, de uitrusting, en de huurprijzen die voor vergelijkbare panden in de buurt worden gehanteerd.

Het is belangrijk op te merken dat de herziening in beide richtingen kan werken: als de marktomstandigheden zijn verslechterd, kan de huurder een verlaging van de huurprijs vragen volgens dezelfde modaliteiten.

Bij een huurcontract van korte duur (minder dan 3 jaar) is de driejaarlijkse herziening in principe niet van toepassing, aangezien het contract eindigt voor het einde van de eerste driejaarlijkse periode.

Regionale bijzonderheden

Brussels Hoofdstedelijk Gewest

De ordonnantie van 27 juli 2017 handhaaft het principe van de driejaarlijkse herziening. In Brussel kan het indicatieve huurprijzenrooster dat door het Gewest wordt gepubliceerd als referentie dienen om de normale huurwaarde te beoordelen. De EPC-gerelateerde indexeringsbeperkingen zijn niet van toepassing op de herziening.

Waals Gewest

Het decreet van 15 maart 2018 voorziet gelijkaardige regels voor de driejaarlijkse herziening. Wallonie beschikt eveneens over een indicatief huurprijzenrooster. De Waalse vrederechter kan een deskundige aanstellen om de huurwaarde te beoordelen bij onenigheid.

Vlaams Gewest

Het Vlaams Woninghuurdecreet van 9 november 2018 regelt de driejaarlijkse herziening op gelijkaardige wijze. In Vlaanderen is de drempel van 20% (of 10% bij werken) eveneens van toepassing. De Vlaamse Huurschatter kan een schatting van de huurwaarde leveren.