Le loyer ne peut pas etre augmente librement
En Belgique, le loyer d’un bail d’habitation ne peut etre augmente que par deux mecanismes legaux : l’indexation annuelle (article 1728bis du Code civil) et la revision du loyer (entre le 9e et le 6e mois avant la fin de chaque triennat). Toute autre augmentation unilaterale est illegale.
Le principe fondamental est la stabilite du loyer pendant la duree du bail. Le locataire a droit a la previsibilite du montant qu’il doit payer. Le bailleur ne peut pas decider seul d’augmenter le loyer, meme si les conditions du marche ont change.
L’indexation annuelle est le mecanisme le plus courant. Elle permet d’adapter le loyer a l’evolution du cout de la vie, selon une formule legale stricte basee sur l’indice sante.
La revision du loyer est un mecanisme plus exceptionnel qui permet une adaptation plus importante, mais dans des conditions tres encadrees.
En savoir plus : contrat de location.
Les deux mecanismes d’augmentation legale
| Mecanisme | Moment | Condition | Ampleur |
|---|---|---|---|
| Indexation | Date anniversaire du bail | Bail enregistre | Limitee a l’indice sante |
| Revision | 9e au 6e mois avant fin de triennat | Accord ou juge de paix | Jusqu’a 10% d’ecart avec la valeur locative |
| Accord mutuel | A tout moment | Consentement ecrit des deux parties | Libre |
L’indexation se fait chaque annee a la date anniversaire du bail. Le bailleur doit en faire la demande par ecrit au locataire. La formule d’indexation est : nouveau loyer = loyer de base x nouvel indice / indice de depart.
La revision est possible lorsque la valeur locative normale du bien a evolue d’au moins 20% par rapport au loyer en cours (ou 10% si le bailleur a realise des travaux). Elle doit etre demandee entre le 9e et le 6e mois avant la fin de chaque periode de 3 ans.
Si vous etes bailleur et souhaitez augmenter le loyer au-dela de l’indexation, la seule voie legale est la revision triennale. Preparez un dossier solide avec des comparatifs de loyers du quartier pour demontrer l’ecart de valeur locative. A defaut d’accord, le juge de paix tranchera.
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En savoir plus : tout savoir sur le contrat de bail.
La revision triennale du loyer en detail
La revision du loyer est un mecanisme specifique qui permet une adaptation plus importante que la simple indexation :
- Qui peut la demander : le bailleur (pour augmenter) ou le locataire (pour diminuer)
- Quand : entre le 9e et le 6e mois avant l’expiration de chaque triennat (periode de 3 ans)
- Condition : la valeur locative normale du bien doit avoir varie d’au moins 20% par rapport au loyer en cours
- Exception : si le bailleur a realise des travaux importants, le seuil est reduit a 10%
- Procedure : demande ecrite a l’autre partie. A defaut d’accord dans le mois, saisine du juge de paix
Le juge de paix designe generalement un expert pour evaluer la valeur locative du bien. Les criteres pris en compte sont : la localisation, la superficie, l’etat du bien, les equipements, et les loyers pratiques pour des biens comparables dans le quartier.
Il est important de noter que la revision peut jouer dans les deux sens : si les conditions du marche se sont deteriorees, le locataire peut demander une diminution du loyer selon les memes modalites.
En cas de bail de courte duree (moins de 3 ans), la revision triennale n’est en principe pas applicable puisque le bail se termine avant la fin du premier triennat.
Vous pouvez créer bail en ligne.
Specificites regionales
Region de Bruxelles-Capitale
L’ordonnance du 27 juillet 2017 maintient le principe de la revision triennale. A Bruxelles, la grille indicative des loyers publiee par la Region peut servir de reference pour evaluer la valeur locative normale. Les restrictions d’indexation liees au PEB ne s’appliquent pas a la revision.
Region wallonne
Le decret du 15 mars 2018 prevoit des regles similaires pour la revision triennale. La Wallonie dispose egalement d’une grille indicative des loyers. Le juge de paix wallon peut nommer un expert pour evaluer la valeur locative en cas de desaccord.
Region flamande
Le Vlaams Woninghuurdecreet du 9 novembre 2018 encadre la revision triennale de maniere similaire. En Flandre, le seuil de 20% (ou 10% en cas de travaux) est egalement applicable. Le Huurschatter flamand peut fournir une estimation de la valeur locative.
Article 1728bis du Code civil (indexation). Article 7 de la loi sur les baux de residence principale du 20 fevrier 1991 (revision triennale). Legislations regionales respectives.