Indexering is een wettelijk recht, geen contractueel recht
De indexering van de huurprijs is mogelijk zelfs zonder clausule in het huurcontract. Artikel 1728bis van het Belgisch Burgerlijk Wetboek voorziet dit recht automatisch. De verhuurder mag de huurprijs jaarlijks indexeren op de verjaardagsdatum van de inwerkingtreding van het huurcontract, zonder dat een specifieke clausule nodig is.
Dit wettelijk mechanisme betekent dat indexering een aanvullend recht is: het geldt standaard tenzij de partijen uitdrukkelijk zijn overeengekomen om het uit te sluiten. Een loutere afwezigheid van een clausule vormt geen uitsluiting.
Om dit recht te kunnen uitoefenen, moet het huurcontract verplicht geregistreerd zijn bij de FOD Financien. Een niet-geregistreerd huurcontract belet de verhuurder om de huurprijs te indexeren zolang deze formaliteit niet is vervuld.
De indexeringsformule is strikt wettelijk vastgelegd en kan contractueel niet worden gewijzigd om de gezondheidsindex, gepubliceerd door de FOD Economie, te overschrijden.
Hoe werkt indexering zonder clausule
| Element | Toepasselijke regel |
|---|---|
| Wettelijke basis | Artikel 1728bis van het Burgerlijk Wetboek |
| Indexeringsdatum | Verjaardagsdatum van de inwerkingtreding van het huurcontract |
| Referentie-index | Gezondheidsindex gepubliceerd door FOD Economie |
| Verzoek van de verhuurder | Schriftelijk vereist (geen automatische toepassing) |
| Terugwerkende kracht | Maximaal 3 maanden |
| Voorwaarde | Geregistreerd huurcontract |
Zelfs als de wet het recht op indexering voorziet, moet de verhuurder dit aanvragen bij de huurder. De indexering geldt niet automatisch: de verhuurder moet de huurder op de hoogte brengen van het nieuwe bedrag. Zonder aanvraag blijft de huurder de oude huurprijs betalen.
De verhuurder kan de indexering met een terugwerkende kracht van maximaal 3 maanden vorderen. Daarna zijn niet-gevorderde indexeringen verloren.
Zelfs als de wet u beschermt, is het altijd aanbevolen om een uitdrukkelijke indexeringsclausule in het huurcontract op te nemen. Dit voorkomt betwistingen en verduidelijkt de modaliteiten voor beide partijen.
Gevallen waarin indexering is uitgesloten of beperkt
De indexering kan in bepaalde specifieke situaties worden uitgesloten:
- Uitdrukkelijke uitsluitingsclausule: als het huurcontract expliciet vermeldt dat de huurprijs niet wordt geindexeerd, heeft deze clausule voorrang op het wettelijk recht
- Niet-geregistreerd huurcontract: zolang het huurcontract niet is geregistreerd, kan de verhuurder de huurprijs niet indexeren
- Huurcontract van korte duur: indexering blijft mogelijk voor huurcontracten van korte duur, maar de beperkte duur vermindert het effect
- EPC-beperking in Brussel: sinds 2022 zijn huurcontracten voor woningen met een slecht EPC-certificaat onderworpen aan indexeringsbeperkingen
Een clausule die een indexering voorziet die hoger is dan de gezondheidsindex is van rechtswege nietig. De huurder kan elke misbruikelijke indexering aanvechten voor de vrederechter.
Regionale bijzonderheden
Brussels Hoofdstedelijk Gewest
De ordonnantie van 27 juli 2017 bevestigt het recht op indexering zonder clausule. Sinds oktober 2022 geldt een belangrijke beperking: woningen met een EPC-certificaat van categorie E, F of G mogen niet of slechts gedeeltelijk worden geindexeerd.
Waals Gewest
Het decreet van 15 maart 2018 handhaaft het principe van artikel 1728bis. Indexering is mogelijk zonder clausule en volgt dezelfde modaliteiten als het federaal recht. Wallonie heeft geen EPC-gerelateerde beperking voor indexering ingevoerd.
Vlaams Gewest
Het Vlaams Woninghuurdecreet van 9 november 2018 voorziet eveneens het recht op indexering zonder uitdrukkelijke clausule. Vlaanderen heeft een correctiesysteem ingevoerd voor energieverslindende woningen, vergelijkbaar met Brussel, dat de indexering beperkt voor panden met een slechte EPC-score.
Artikel 1728bis van het Belgisch Burgerlijk Wetboek — van toepassing in de drie gewesten. Indexering is een wettelijk aanvullend recht dat geen contractuele clausule vereist.