Ja, afstand van indexering is wettelijk
De partijen kunnen afstand doen van de indexering van de huur in het huurcontract. Deze afstand moet uitdrukkelijk en ondubbelzinnig zijn. Zonder clausule is de indexering door de wet toegestaan maar nooit automatisch: de verhuurder moet er jaarlijks schriftelijk om verzoeken. De indexering is een aanvullend recht waarvan kan worden afgeweken.
De indexering van de huurprijs wordt geregeld door artikel 1728bis van het oud Burgerlijk Wetboek (en de regionale wetgevingen). In tegenstelling tot een wijdverbreid misverstand is de indexering noch verplicht noch automatisch. Het is een recht van de verhuurder dat actief moet worden uitgeoefend door een schriftelijk verzoek aan de huurder.
Dit recht is van aanvullende aard (niet dwingend), waardoor de partijen er contractueel van kunnen afwijken. De afstand kan worden opgenomen in het oorspronkelijke huurcontract of worden overeengekomen bij addendum tijdens het huurcontract. Zij is definitief voor de duur van het contract en kan niet eenzijdig worden ingetrokken.
De afstand kan totaal zijn (geen indexering mogelijk tijdens de hele duur van het huurcontract) of gedeeltelijk (geen indexering gedurende de eerste X jaren, daarna normale indexering). Beide vormen zijn geldig.
Hoe de afstandsclausule opstellen
Verschillende formuleringen zijn mogelijk:
Totale afstand:
“De partijen komen uitdrukkelijk overeen dat de huurprijs niet zal worden geindexeerd gedurende de hele duur van het huurcontract en eventuele verlengingen.”
Gedeeltelijke afstand:
“De verhuurder ziet af van de indexering van de huurprijs gedurende de eerste drie jaar van het huurcontract. Vanaf het vierde jaar wordt de jaarlijkse indexering toegepast volgens de wettelijke formule.”
Tijdelijke bevriezing:
“Als tegenprestatie voor de door de huurder uitgevoerde werken (beschreven in bijlage) ziet de verhuurder af van de indexering van de huurprijs gedurende een periode van [X] jaar.”
| Type clausule | Effect | Herroepbaar |
|---|---|---|
| Totale afstand | Geen indexering mogelijk | Neen (behoudens addendum) |
| Gedeeltelijke afstand | Uitgestelde indexering | Neen voor de gedekte periode |
| Stilzwijgen in het contract | Indexering mogelijk op verzoek | Verhuurder kan afzien van het verzoek |
| Uitdrukkelijke indexeringsclausule | Jaarlijkse indexering op verzoek | Ja (addendum) |
Bij het opstellen van uw huurcontract via BailBelgique kunt u de indexeringsclausule activeren of deactiveren. Als u kiest voor afstand, wordt de clausule opgesteld in nauwkeurig juridisch taalgebruik om elke dubbelzinnigheid te vermijden.
Gevolgen voor de verhuurder
Afstand doen van indexering heeft op lange termijn aanzienlijke financiele gevolgen:
- Verlies van koopkracht: zonder indexering daalt de reele huurprijs elk jaar in reele waarde (effect van de inflatie)
- Stabiele huurinkomsten: de huurder profiteert van een vaste huurprijs, wat de stabiliteit van het huurcontract bevordert
- Aantrekkelijkheid van het pand: een huurcontract zonder indexering kan meer kandidaat-huurders aantrekken
- Ongewijzigde fiscaliteit: het geindexeerde kadastraal inkomen blijft de belastinggrondslag, onafhankelijk van de werkelijke indexering van de huurprijs
Cijfervoorbeeld: een huurprijs van 800 EUR zonder indexering gedurende 9 jaar, met een gemiddelde inflatie van 2% per jaar, vertegenwoordigt een cumulatief inkomstenverlies van ongeveer 6.000 EUR in vergelijking met een jaarlijks geindexeerde huurprijs.
Anderzijds kan de verhuurder die afziet van indexering een hogere aanvangshuurprijs bedingen ter compensatie. Deze strategie is gebruikelijk in krappe huurmarkten waar de verhuurder een onderhandelingsvoordeel heeft.
Afstand van indexering mag niet worden verward met het nalaten om ze te vragen. Als de verhuurder gedurende meerdere jaren nalaat de indexering te vragen, kan hij ze retroactief opeisen (met een verjaringstermijn). Daarentegen is een contractuele afstandsclausule definitief en laat geen inhaalbeweging toe.
Regionale bijzonderheden
Brussels Hoofdstedelijk Gewest
De ordonnantie van 27 juli 2017 bevestigt het aanvullend karakter van de indexering. In Brussel zijn tijdelijke maatregelen tot bevriezing van de indexering getroffen voor slecht geisoleerde woningen (EPC-certificaat E, F of G), waardoor het recht op indexering beperkt wordt onafhankelijk van de contractuele clausule.
Waals Gewest
Het decreet van 15 maart 2018 bepaalt dat de indexering een recht is van de verhuurder dat schriftelijk kan worden uitgeoefend. Wallonie heeft eveneens beperkingen op de indexering ingevoerd die verband houden met de energieprestaties van het pand.
Vlaams Gewest
Het Vlaams Woninghuurdecreet van 9 november 2018 staat de contractuele afstand van indexering toe. Vlaanderen heeft tijdelijke beperkingen op de indexering ingevoerd voor woningen waarvan het EPC-certificaat onvoldoende is (label E of F).
Oud Burgerlijk Wetboek, art. 1728bis (indexering van de huurprijs) — Tekst op Justel. De indexering is een aanvullend recht waarvan de partijen contractueel kunnen afwijken.